Bij het kopen van een appartement komen doorgaans in ieder geval de volgende documenten langs: een eigendomsakte en de notariële akte van splitsing (ook wel splitsingsakte genoemd).

De eigendomsakte is het bewijs van eigendom. Uit de eigendomsakte volgt wie de verkoper en koper zijn van het appartement en de prijs waarvoor het appartement is verkocht. Hoe het gebouw is opgesplitst staat in de splitsingsakte. De akte is ingeschreven in het register van het Kadaster. Deze is dus openbaar en door iedereen te raadplegen. De splitsingsakte bevat ook het splitsingsreglement van de VvE (bepalingen en voorschriften) en een splitsingstekening. Op de tekening is te zien welke delen van het pand gemeenschappelijk eigendom en welke delen privé eigendom zijn.

Splitsing, privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten

In veel gevallen zal duidelijk zijn hoe een gebouw is gesplitst en welke delen tot het privégedeelten behoren (bijvoorbeeld de woonkamer) en welke tot de gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld de entree). Het is echter denkbaar dat er onduidelijkheid bestaat over welk deel van het appartementsrecht gemeenschappelijk is en welk deel precies privé is. Een discussie daarover lag op 1 november 2013 voor aan de Hoge Raad . Eerst zal de beoordeling van het Hof worden besproken en daarna de beoordeling van de Hoge Raad.

Tegenstrijdigheid splitsingsstukken - Hof

Normaal gesproken blijkt uit de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening genoegzaam weke gedeelten privé en welke gedeelten gemeenschappelijk zijn. Het probleem dat bij het Hof en de Hoge Raad voorlag, was dat de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening in tegengestelde richting wezen. Het Hof loste dat op door aanvullende stukken bij de beoordeling te betrekken. Het Hof raadpleegt onder andere de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en bouwvergunning met bijlagen. Het Hof oordeelt uiteindelijk op basis van die stukken dat de gedeelten in kwestie gemeenschappelijk zijn en niet tot privé gedeelte van de bewoner in de procedure behoort.

De gedupeerde bewoner gaat in cassatie bij de Hoge Raad. Hij betoogt dat het Hof (1) geen acht had mogen slaan op de 'andere stukken'. Voorts betoogt eiser dat (2) bij een tegenstrijdigheid tussen (de omschrijving in) de splitsingakte en de splitsingstekening, aan de tekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

Hoge Raad

(1) De Hoge Raad stelt dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgesteld in de op die splitsing betrekkinghebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.

De Hoge Raad overweegt voorts dat de rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privé gedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts mag worden gekeken naar de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Eiser krijgt in cassatie van de Hoge Raad dus gelijk waar het gaat over de ontoelaatbaarheid van het raadplegen van andere stukken dan de splitsingsstukken. De Hoge Raad verwoordt dit als volgt:

'Het Hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welk gedeelte gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in splitsingsstukken wordt verwezen'.

Het tweede betoog (2) van eiser in cassatie inhoudende dat als er een tegenstrijdigheid bestaat tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden gekend, slaagt niet.

De Hoge Raad oordeelt dat in geval van tegenstrijdigheid niet op voorhand ervan kan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen, bijvoorbeeld de mate van details waarin de desbetreffende gedeeltes zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en de bedoeling van partijen, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

Conclusie

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat voor de vaststelling van wat tot privé gedeelten of tot gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Dit houdt in: de notariële akte van splitsing en de aan die akte gehechte tekening. Mocht er sprake zijn van tegenstrijdigheid in de splitsingsstukken, dan dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Er kan dus niet gezegd worden dat de akte van splitsing boven de splitsingstekening gaat of andersom.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)