We vinden het belangrijk om te weten hoe groot een woning is. Dat bepaalt mede de waarde van een woning. Bij het opmeten van een woning hanteren veel makelaars een meetinstructie, die is vastgesteld door NVM, VBO Makelaar, Vastgoed PRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. Door hantering van deze meetinstructie vindt een eenduidige manier van meten plaats. In de meetinstructie staat beschreven wat wel en niet mag worden meegerekend als oppervlakte van een woning .
Dat een (in dit geval bij NVM aangesloten) makelaar op het foutief weergeven van een woonoppervlak kan worden afgerekend blijkt wel uit de uitspraak van het Hof Amsterdam van 24 januari 2017. Wat speelde daar?
Bij de aankoop van een woning van de makelaar van de verkoper, was als woonoppervlak gecommuniceerd 'circa 80 m²'. Dat was in 2010. In 2014 wilde deze koper de woning weer verkopen en bleek bij een hermeting dat het netto woonoppervlak 71,11 m² was. De gedupeerde koper vordert jegens de makelaar schadevergoeding op grond van een beroepsfout, omdat de makelaar de woning niet heeft opgemeten volgens de meetinstructie. De koper had schade geleden, omdat hij de woning had aangekocht voor € 415.000,-- in 2010 en verkocht voor € 374.000,-- in 2014.
Het hof stelt voorop dat de NVM heeft besloten de meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht te stellen, omdat derden er op moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft. Aangezien de meetinstructie in 2010 gold, heeft de makelaar met het vermelden van een aanmerkelijk hoger woonoppervlak (te weten een verschil van circa 9 m²) jegens de koper onrechtmatig gehandeld. Gezien het doel dat met de meetinstructie is beoogd, komt de makelaar in dat geval geen beroep toe op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule. Ook een beroep op de onderzoeksplicht van de koper zelf kan de makelaar niet redden. De koper mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat het meten volgens de norm was gebeurd. Aan de exoneratie voor boven- en ondermaten in de verkoopakte en/of artikel 7:17 BW (conformiteitsvereiste) komt evenmin betekenis toe, omdat deze bepalingen alleen de koper en de verkoper aangaan. Deze bepalingen zijn dus niet geschreven voor de bemiddelende makelaar.
Hoe hoog is dan de schade? In ieder geval niet het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs van € 415.000,-- en de verkoopprijs van € 374.000,--. Het hof oordeelt dat de schade niet exact kan worden vastgesteld en dat deze dus zo goed mogelijk moet worden geschat aan de hand van de beschikbare gegevens. Het hof neemt daarbij in de eerste plaats in aanmerking dat de koper de woning voor aankoop heeft bezichtigd, dat hij destijds zonder verdere onderhandeling de volledige vraagprijs heeft geboden en dat hij dat heeft gedaan zonder zich te vergewissen van de exacte woonoppervlakte, hoewel in de brochure het woord "circa" was vermeld. Dat duidt er volgens het hof op, dat de koper de woning graag wilde hebben en dat de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. In de tweede plaats is voor het hof van belang dat de koper de woning in 2014 onder vermelding van een vloeroppervlakte van 71 m² binnen twee weken heeft kunnen verkopen, terwijl de woningmarkt tussen 2010 in 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas in november/december 2013 weer wat opkwam. Een en ander wijst er volgens het hof op dat de woning ondanks de kleinere woonoppervlakte zowel in 2010 als in 2014 een in zekere mate een gewild en courant object was. Het hof stelt vervolgens de schade van koper vast op een bedrag van € 10.000,--.
Het is een beetje zuur voor de koper dat de kosten van twee procedures (de bodemprocedure en het hoger beroep) voor de koper niet (veel) minder zullen zijn geweest.
Meer weten over vierkante meters en "onder- of overmaat" lees dan ook onze nieuwsbrief van 25 januari 2017 op onze website. Nog meer weten dit onderwerp? U kunt contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).
