Verhuurders hechten er in de regel waarde aan dat huurders hun hoofdverblijf hebben in de gehuurde woning. Twee recente uitspraken van de Gerechthoven Arnhem en Amsterdam hebben wat meer duidelijkheid geschept over de (bewijs)positie van de verhuurder als deze besluit een procedure op te starten tegen een huurder die zijn hoofdverblijf elders heeft.
Wat is nu precies hoofdverblijf? Er is geen wettelijke definitie van het begrip.
In de literatuur wordt bij herhaling de omschrijving van de kantonrechter te Middelburg aangehaald: Relevant is waar iemand werkelijk woont met zijn gezin, waar hij de zetel van zijn fortuin heeft, zijn zaken behartigt en zijn eigendommen beheert. De plaats waar iemand regelmatig 's nachts slaapt wordt van grote betekenis geacht. Een inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie is niet doorslaggevend.
De verplichting tot het hebben van hoofdverblijf volgt niet uit de wet; er is geen wetsartikel dat de huurder daartoe verplicht. De verhuurder dient deze verplichting contractueel overeen te komen.
Het is voor verhuurders lastig om te weten te komen of een huurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Is dat niet zo, dan is het voor verhuurders nog een hele klus om in een gerechtelijke procedure te bewijzen dat de huurder zijn verplichting tot het hebben van hoofdverblijf niet nakomt. In maart 2011 en in oktober 2011 zijn door de Gerechtshoven Amsterdam en Arnhem uitspraken gedaan, waaruit de voorzichtige conclusie kan worden getrokken dat er in de rechtspraak begrip is voor de (bewijs)positie van de verhuurder van sociale woonruimte.
Het uitgangspunt van de wet is 'wie stelt moet bewijzen'. Wanneer de verhuurder stelt dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning houdt, dan is het aan de verhuurder hiervan bewijs te leveren. De verhuurder doet er goed aan om in de huurovereenkomst, danwel in de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, een van de wet afwijkende bewijsafspraak te maken. De verhuurder zou kunnen opnemen dat het aan de huurder is te bewijzen dat hij in de huurwoning zijn hoofdverblijf heeft. Een dergelijke bewijsafspraak wordt doorgaans als geldig aangemerkt.
Wanneer de verhuurder bij dagvaarding stelt dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de huurwoning heeft, moet de huurder deze stelling wel gemotiveerd betwisten. Het Hof Amsterdam kent daarbij extra gewicht toe aan de gehoudenheid van de huurder om informatie te verschaffen en concrete feiten en omstandigheden aan te dragen over wat zich in de woning afspeelt, wanneer sprake is van (schaarse) sociale woonruimte waarvoor wachtlijsten bestaan: 'Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is.', aldus het Gerechtshof.
Wat nu als een verhuurder de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf niet contractueel heeft vastgelegd? Het Hof Arnhem heeft overwogen dat het onbewoond laten van de gehuurde woning onder omstandigheden schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert, ook al bestaat er geen contractuele verplichting de gehuurde woning daadwerkelijk te bewonen. De huurder heeft de verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Dat goed huurderschap wordt door het Hof Arnhem als volgt uitgewerkt:
- De huurder dient in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat te zijn om verantwoordelijkheid voor de woning te blijven dragen;
- De huurder dient er voor te zorgen dat door de wijze van gebruik (of het gebrek daaraan) de woning niet verloedert of in waarde vermindert;
- Voor de huurder bestaat een informatieplicht jegens de verhuurder wanneer het gaat om een woonsituatie, die strijd oplevert met een (gewichtig) belang van de verhuurder (bijvoorbeeld een eerlijke woonruimteverdeling).
Met name het laatste criterium achtte het Hof Arnhem van belang: 'het sinds negen jaar niet bewonen van de woning door huurders treft verhuurster in haar belang om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor haar doelgroep. De gehuurde woning is een betaalbare eengezinswoning, waarvoor een wachttijd van tien jaar geldt. Het hof overweegt dat het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector onmiskenbaar een gewichtig belang van verhuurster is. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist tegen dit belang in. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Toen huurders de woning toebedeeld kregen, moeten zij hebben beseft dat van hen verwacht werd dat zij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen.'
Het Hof Arnhem heeft dus de strikte uitleg dat de verplichting tot het hebben van hoofdverblijf altijd een contractuele basis dient te hebben, verlaten voor sociale huurwoningen. Waar de grens ligt zal moeten worden afgewacht.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff van de sectie Onroerendgoedrecht (tel: 010-7504475 of e-mail renate.vanderhoeff@thladvocaten.nl)
