Artikel 7:204 lid 2 BW bevat de volgende definitie van een gebrek aan een gehuurde zaak: 'een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van een soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft'.

In lid 1 van het artikel wordt bepaald dat de verhuurder met betrekking tot gebreken van de zaak bepaalde ('de in deze afdeling omschreven') verplichtingen heeft. Van dit artikel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken wanneer de huurovereenkomst ziet op een woonruimte. De ratio hiervan is dat de positie van huurder die met achterstallig onderhoud wordt geconfronteerd wordt versterkt en dat de onderhoudstoestand van verhuurde woningen op peil wordt gehouden. De regeling dat niet ten nadele van de woonruimtehuurder kan worden afgeweken zou een stimulans voor woningonderhoud moeten opleveren.

Een ernstig lekkend dak is een voorbeeld van een situatie die in de regel als gebrek zal worden aangemerkt dat door de verhuurder zal moeten worden verholpen. In veel gevallen is er echter discussie mogelijk over de vraag of er sprake is van een gebrek en of de verhuurder gehouden is om het gebrek te verhelpen. Een interessant voorbeeld van zo'n situatie is de aanwezigheid van een verouderde cv-ketel (en daardoor een hoog energieverbruik).

Uit de rechtspraak volgt nog geen eenduidig antwoord op de vraag of een verouderde cv-ketel een gebrek oplevert. In deze bijdrage zullen twee uitspraken worden besproken waaruit blijkt dat verschillend kan worden geoordeeld over de vraag of een verouderde cv-ketel een gebrek vormt.

Hof 's-Hertogenbosch

Het Hof 's-Hertogenbosch oordeelde dat een technisch verouderde en afgeschreven cv-ketel, die nog wel goed functioneert naar de maatstaven die voor verouderde ketels gelden, een gebrek oplevert. Het ging hierbij om de aanwezigheid van de cv-ketel uit 1974 in een huurwoning. Het Hof volgde de huurders in de stelling dat de aanwezigheid van een te oude en te inefficiënte cv-ketel een gebrek aan het gehuurde oplevert. Door de inefficiënte oude cv-ketel werden de huurders met een hoge energienota geconfronteerd.
De vordering tot schadevergoeding van de huurders werd toegewezen omdat de cv-ketel bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2005 al bijna 30 jaar oud was. Het Hof voegt daar nog expliciet aan toe dat niet van belang is of de ketel nog steeds voldoet aan de technische eisen die daar in 1974 aan gesteld mochten worden. Het is volgens het Hof een feit van algemene bekendheid dat cv-ketels een levensduur van 15 jaar hebben en dat moderne ketels veel goedkoper in gebruik zijn.

Kantonrechter Amsterdam

De Kantonrechter Amsterdam oordeelde in een andere casus dat een verouderde stookinstallatie in de gehuurde woning geen gebrek oplevert. De Kantonrechter overwoog dat de huurovereenkomst betrekking had op een flatwoning in een eind jaren zestig van de vorige eeuw gebouw complex. Het enkele ontbreken van isolatie en het aanwezig zijn van een verouderde stookinstallatie levert volgens de Kantonrechter geen gebrek op.
De kantonrechter oordeelt dat een nieuwe cv-ketel bij een goed onderhouden maar niet gerenoveerd oud complex niet zonder meer mag worden verwacht. Maatstaf blijft wel de goed onderhouden woning van de betreffende soort. Hoewel volgens de kantonrechter vaststond dat vervanging van de stookinstallatie tot een aanzienlijke daling van de stookkosten zou leiden, was niet komen vast te staan dat de stookkosten vóór die vervanging hoger waren dan verwacht mocht worden van een verwarmingssysteem in een dergelijk oud complex.

Resumerend

De hierboven (kort) besproken uitspraken zijn slechts een greep uit het aantal procedures dat is gevoerd inzake verouderde verwarmingsinstallaties en het al dan niet opleveren van een gebrek daarvan. De besproken uitspraken geven twee verschillende uitkomsten en invalshoeken weer. De eerste gaat er vanuit dat een technische verouderde afgeschreven cv-ketel, ondanks dat die nog wel goed functioneert naar de maatstaven die voor verouderde ketels gelden, een gebrek oplevert. De tweede opvatting zoals volgt uit de uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam gaat er vanuit dat een huurder haar verwachtingen onder andere moet baseren op het bouwjaar van het gehuurde. Als de cv-ketel voldoet aan wat men mag verwachten voor dat bouwjaar, dan is geen sprake van een gebrek. Het standpunt dat daaruit volgt is dat de verhuurder het gehuurde slechts in stand dient houden.

Gelet op de eerder besproken ratio inzake de huur van woonruimte en het streven van de overheid om de onderhoudstoestand van woningen op peil te houden vind ik de uitkomst van hierboven besproken uitspraak van de rechtbank Amsterdam goed te verdedigen, ervan uitgaande dat het op peil houden van de onderhoudstoestand betekent dat het gehuurde deugdelijk in stand gehouden moet worden door de verhuurder. Maar gelet op de tegenstrijdige uitspraken: het kan vooralsnog beide kanten op.

De besproken uitspraken zijn met onderstaand kenmerk te vinden op www.rechtspraak.nl:
Gerechtshof 's-Hertogenbosch: LJN BO 0177 en Rechtbank Amsterdam: LJN BW 9136.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)