Op een overeenkomst van huur en verhuur die betrekking heeft op een onbebouwd onroerend goed (een stuk grond), zijn geen bijzondere, aan huurders bescherming biedende, bepalingen van toepassing. Dat betekent dat de 'gewone' regels van het verbintenissenrecht en de algemene regels van het huurrecht van toepassing zijn.

De algemene bepaling van artikel 7:228 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat aan huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd door opzegging een einde kan worden gemaakt. Indien de huur betrekking heeft op een stuk grond, dan dient de opzegging te geschieden op een termijn van tenminste één maand.

Het uitgangspunt van de wet is dus dat huurovereenkomsten door opzegging kunnen eindigen. Dat uitgangspunt geldt voor alle duurovereenkomsten. De Hoge Raad heeft eerder beslist dat op in sommige gevallen op dat uitgangspunt een uitzondering dient te worden gemaakt en opzegging alleen mogelijk is als sprake is van een zwaarwegende grond. Van zo'n situatie kan bijvoorbeeld sprake zijn als tussen twee partijen al lange tijd sprake is van een overeenkomst waarvan één der partijen voor een groot deel afhankelijk is (denk aan een distributieovereenkomst).

In een uitspraak van de Hoge Raad van 29 juni 2012 (LJN BW1280) stond de mogelijkheid van opzegging centraal van een huurovereenkomst van een onbebouwd stuk grond.

Feiten

Berregratte is hoofdhuurster van een terrein te Maastricht. Aanvankelijk huurde Berregratte het terrein van de provincie Limburg. De Vereniging tot behoud van Natuurmonumenten in Nederland (hierna te noemen: 'Natuurmonumenten') heeft het terrein in 1997 gekocht en treedt sindsdien op als verhuurster.
Een deel van het terrein exploiteert Berregratte als speeltuin. Een ander deel heeft zij verhuurd aan Van der Vliet, die op het terrein een bedrijf exploiteert dat zich toelegt op outdoor-activiteiten. Het terrein dat gehuurd wordt door Van der Vliet is uitsluitend te bereiken via de speeltuin van Berregratte. Van der Vliet en Berregratte zijn geen schriftelijke huurovereenkomst aangegaan, maar een mondelinge. Zij zijn daarbij geen duur en geen opzegtermijn overeengekomen. Van der Vliet betaalt aan Berregratte als huurprijs een bedrag van € 3,50 per gast per dag.
In juni 2007 heeft Berregratte aan Van der Vliet de huur opgezegd per 31 augustus 2007. Als redenen voor de opzegging zijn door Berregratte genoemd: ernstige overlast jegens de bezoekers van de speeltuin, veroorzaakt door de deelnemers aan de outdoor-activiteiten van Van der Vliet, alsmede de wens van Berregratte om het aan Van der Vliet verhuurde gedeelte van het terrein zelf in gebruik te gaan nemen.
Van der Vliet stelt zich op het standpunt dat de huuropzegging van Berregratte geen effect heeft gehad, althans dat daaraan niet de door Berregratte gewenste consequenties mogen worden verbonden.

Uitspraak kantonrechter

De kantonrechter verklaart voor recht dat de opzegging geen effect heeft gesorteerd. Daartoe overweegt hij dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Van der Vliet is voor de voorziening in zijn bestaan voor een groot gedeelte afhankelijk van de onderhavige bedrijvigheid, die geworteld is in de locatie te Maastricht. De goodwill is volgens de kantonrechter gerelateerd aan de locatie en de werkgelegenheid van tien personen staat op de tocht. De belangen van Berregratte zijn door gevoelsmatige motieven ingegeven. De beweerde structurele overlast is niet met feiten en omstandigheden onderbouwd, aldus de kantonrechter.

Arrest Hof

Het Hof stelt in hoger beroep voorop dat Berregratte bevoegd was de huurovereenkomst op te zeggen. Dit zou volgens het Hof slechts anders zijn, indien Berregratte misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid. Volgens het Hof is hiervan geen sprake. Van der Vliet heeft onvoldoende weersproken dat de door Berregratte genoemde opzeggingsgronden (overlast en eigen gebruik) daadwerkelijk bestaan. Het Hof heeft een opzegtermijn van zes maanden redelijk geacht, gelet op de aard van het bedrijf van Van der Vliet en de lange duur van de huurrelatie.

Het Hof oordeelt dus dat alleen misbruik van bevoegdheid in de weg kan staan aan de mogelijkheid om een huurovereenkomst op grond van artikel 7:228 lid 2 Burgerlijk Wetboek op te zeggen.

Arrest Hoge Raad

De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het Hof en oordeelt daartoe dat artikel 7:228 lid 2 Burgerlijk Wetboek weliswaar de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst op te zeggen op een termijn van ten minste een maand, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. De Hoge Raad haakt dus aan bij haar eerdere uitspraak over de mogelijkheid van opzegging van duurovereenkomsten. Van der Vliet had uitdrukkelijk en gemotiveerd aangevoerd dat een zwaarwegende grond voor opzegging niet bestond. Het Hof had volgens de Hoge Raad onterecht beoordeeld of Berregratte misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid en niet de bovengenoemde maatstaf (is sprake van een zwaarwegende grond) gehanteerd.

Een ander Hof dient de zaak nu opnieuw te beoordelen. Dat Hof zal dus niet beoordelen of sprake is van misbruik van de opzeggingsbevoegdheid, maar gebruik maken van het toetsingskader dat de Hoge Raad heeft gegeven.

Tot slot

De uitspraak van de Hoge Raad maakt duidelijk dat opzegging van huurovereenkomsten in beginsel wel mogelijk is, maar dat in sommige gevallen sprake zal moeten zijn van een voldoende zwaarwegende grond. Het is voor verhuurders verstandig om hiermee bij opzegging rekening te houden en de redenen van opzegging zoveel mogelijk te benoemen en onderbouwen, ook als dat wettelijk niet hoeft, zoals bij huur van onbebouwd onroerend goed en roerende zaken.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt
(tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl)