Nederlandse woningcorporaties bestemmen in het kader van een woonproject geregeld een cluster van aangepaste woningen voor verhuur aan bijzondere groepen huurders. Naast projecten voor senioren betreft dit bijvoorbeeld ook woonprojecten voor ADL-bewoners, die van een op het terrein aanwezige zorgverlener assistentie ontvangen bij hun algemene dagelijkse levensverrichtingen.
Om een dergelijke combinatie van wonen en zorg mogelijk te maken worden tussen de woningcorporatie en de zorgverlener afspraken gemaakt die in een samenwerkingsovereenkomst worden vastgelegd. Deze afspraken betreffen de bestemming van de woningen en de bewonerstoelatingscriteria. Daarnaast sluiten de woningstichting en zorgverlener met de bewoners respectievelijk huur- en zorgovereenkomsten. De bedoeling van de verhuurder en de zorgverlener zal zijn dat de huurder het bijzondere woonproject verlaat als hij geen behoefte meer heeft aan de geboden zorg. In de regel bestaan er immers wachtlijsten voor dit soort woonprojecten en zijn deze ingericht op hupbehoevenden. Wat nu als de huurder zich beroept op huurbescherming?
Ter illustratie een voorbeeld. Een ADL-woning wordt bewoond door een ADL-bewoners en zijn partner die niet voldoet aan de voorwaarden voor het zorgproject en geen ADL-zorg ontvangt. De ADL-bewoner overlijdt. Zijn partner wordt, conform de opzet van het woonproject, verzocht de aangepaste woning te verlaten, maar weigert dit met een beroep op de huurbeschermingsbepalingen. Er is een wachtlijst met mensen die staan te springen om de woning te betrekken. Bovendien ontvangt de zorgverlener voor de niet kwalificerende partner geen overheidsfinanciering, terwijl de kosten voor het hele project ongewijzigd blijven. De onwillige partner brengt daarmee het voortbestaan van het woonproject in gevaar. De verhuurder wenst stappen te ondernemen om aan deze situatie een einde te maken.
Vast staat dat sprake is van verhuur van een woning. Daarnaast wordt echter zorg geleverd. Juridisch gezien is dan sprake van een zogenaamde gemengde overeenkomst. Volgens (recente) rechtspraak kan in zo'n geval worden opgezegd zonder dat de huurder huurbescherming toekomt als het zorgelement duidelijk overheerst. Zelfs als de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst in afzonderlijke documenten zijn neergelegd, vormen deze onder omstandigheden - juridisch gezien - één overeenkomst, zo oordeelde de Kantonrechter Leiden eind vorig jaar. Om bewijsproblemen achteraf te voorkomen adviseren wij om in een zo vroeg mogelijk stadium na te gaan of de bedoeling van het woonproject en de koppeling tussen huur en zorg in voldoende mate uit de huurovereenkomst blijken. De praktijk leert dat dit achteraf gezien de moeite meer dan loont.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Hans Huybens van de sectie onroerend goedrecht (tel: 010-7504475 of e-mail hans.huybens@thladvocaten.nl)
