Naar aanleiding van een onlangs gewezen arrest van het hof Amsterdam wordt in dit artikel nog eens ingegaan op de vraag welk gewicht toekomt aan een verliesgevende exploitatie van woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen.

Zowel bij bedrijfsruimte als bij woonruimte komt het natuurlijk voor dat de hoogte van de huurprijs niet toereikend is om de exploitatiekosten te dekken. Wat kan een verhuurder dan? Voor middenstandbedrijfsruimte geldt dat de verhuurder via de weg van artikel 7:303 BW de huurprijs kan verhogen. De huurprijs van woonruimte kan, buiten de normale indexering, zonder verdere aanleiding niet verhoogd worden.

Het is dus niet ondenkbeeldig, dat de verhuurder er de voorkeur aan geeft de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder wil renovatie aangrijpen om een einde te maken aan een verliesgevende exploitatie. Hij zal dan opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Uit het hiernavolgende zal duidelijk worden, dat een dergelijke vordering bij middenstandsbedrijfsruimte een hogere kans van slagen heeft dan bij woonruimte.

De wet kent voor zowel woonruimte als middenstandsbedrijfsruimte bij huuropzegging de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Gemakshalve volgen hieronder de relevante wetteksten.

Ten aanzien van woonruimte:

Uit artikel 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder van woonruimte mogelijk is indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:274 lid 3, aanhef en onder a, BW).

Ten aanzien van middenstandsbedrijfsruimte:

Uit artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b, alsmede lid 3 BW volgt dat de rechter een vordering tot het bepalen van een einddatum van de huurovereenkomst slechts kan toewijzen, op de grond dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van verlengingstermijn (in de regel na tien jaar) kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

Exploitatietekort bij woonruimte

Een verhuurder hoeft niet eindeloos mee te gaan met een structureel verliesgevende exploitatie. Over de vraag of renovatie van een woning ter beëindiging van een verliesgevende exploitatie als dringend eigen gebruik is te kwalificeren, heeft de Hoge Raad in maart 2010 (het Herenhuisarrest) overwogen: 

“Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”

Onlangs is wederom een uitspraak gewezen over de vraag of een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten een beëindiging van de huurovereenkomst van woonruimte rechtvaardigt. Het gerechtshof is daarbij niet afgeweken van de lijn die de Hoge Raad heeft uitgezet.

De belangrijkste ingrediënten: Verhuurder is eigenaar van een vier woonlagen tellend pand en woont met gezin de bovenste verdiepingen. Huurster is een vrouw van 85 en in de woning woonachtig sinds 1965. De huurprijs bedraagt € 152,05 per maand. De woning telt 59 m2. WOZ-waarde is € 258.000,--. Volgens het woningwaarderingsstelsel zou de verhuurder € 536,01 in rekening mogen brengen. De verhuurder wilde renoveren om daarna wederom te verhuren (tegen marktwaarde).

Het hof stelt vast dat verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Niet in geschil is voorts dat huurster andere passende vervangende woonruimte kan verkrijgen. Bij de belangenafweging gaat het voor de verhuurder echter mis. Het hof vond van belang dat de verhuurder bij de aankoop van de woning al wist dat de huur laag was en dat hij kon voorzien dat dit tot een exploitatietekort zou leiden. Dat dat tekort als gevolg van latere regelgeving hoger uit is gevallen dan begroot, doet daar niet aan af. Daartegenover staat het belang van de huurster, die verknocht is aan de woning en bereid is de huur te gaan betalen die meer in overeenstemming is met hetgeen voor soortgelijke woningen gebruikelijk is. De met de haren erbij gesleepte ‘verstoorde verstandhouding’ was voor het hof onvoldoende onderbouwd en/of ernstig. De huurster mag blijven.

Het hiervoor genoemde arrest van maart 2016 en het Herenhuisarrest zagen beide op een geval waarin de renovatie een financiële achtergrond had. Wanneer huuropzegging als gevolg van renovatie of sloop is ingegeven door sociale en beleidsmatige motieven, dan geldt de eis niet dat sprake moet zijn van een structurele wanverhouding. Dat is voor een verhuurder van belang om in het achterhoofd te houden.

Exploitatietekort bij bedrijfsruimte

In een arrest van de Hoge Raad van februari 2014 was de vraag aan de orde, of de maatstaf uit het Herenhuis-arrest ook toepasselijk is op de beëindiging van de huur van middenstandsbedrijfsruimte. Gelukkig voor de verhuurder heeft de Hoge Raad die vraag ontkennend beantwoord op grond van het volgende.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard dan bij woonruimte, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan – zeker wanneer de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden aangenomen, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte, aldus de Hoge Raad.

De uitkomst van deze uitspraak is, dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie, zeker niet als tussen partijen vaststaat dat een renovatie (dringend) nodig is.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail: rh@thladvocaten.nl).