Op 11 maart 2014 deed het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak in een procedure over de afspraken die een makelaar en particulier hadden gemaakt over de prijs van de werkzaamheden van de makelaar. De particulier stelde in de procedure dat de makelaar werkzaamheden op basis van 'no cure no pay' verrichte. Dit betekent dat de makelaar voor deze werkzaamheden alleen betaald zou krijgen indien deze uiteindelijk tot het beoogde resultaat - in dit geval het verkrijgen van de voor de aankoop van een woning benodigde financiering - zouden leiden. De makelaar ontkende 'no cure no pay' te hebben afgesproken en stelde dat hij gewoon voor al zijn werkzaamheden betaald moest krijgen ongeacht het resultaat. Hierna zal ik kort de feiten en standpunten van de beide partijen weergeven, waarna ik op het oordeel van het Hof zal ingaan om vervolgens af te sluiten met een korte conclusie en een kort advies.
Feiten en standpunten van partijen
Eind 2007 verzocht de particulier de makelaar hem bij te staan in verband met de aankoop van een appartement. Na bemiddeling van de makelaar heeft de particulier de woning aangekocht. Hierbij werd een financieringsvoorbehoud gemaakt. Dit betekent dat de koper onder de overeenkomst uit kon indien hij de financiering niet rond kon krijgen. Op verzoek van de particulier is de makelaar ook als bemiddelaar opgetreden bij het verkrijgen van de benodigde financiering voor de woning. Omdat eind 2008 nog geen financiering was verkregen, heeft de makelaar namens de particulier het financieringsvoorbehoud ingeroepen, is de koopovereenkomst ontbonden en is de woning niet geleverd. Op basis van een 'no cure no pay' afspraak - die volgens de consument voor de werkzaamheden met het oog op het verkrijgen van financiering zou gelden - zou de makelaar dus geen recht op een vergoeding voor zijn werkzaamheden hebben. De particulier heeft immers geen financiering verkregen.
In totaal heeft de particulier aan de makelaar voor zijn werkzaamheden een bedrag van € 6.750,-- betaald. De particulier heeft bij de kantonrechter een procedure aanhangig gemaakt, waarin terugbetaling van dat deel van het betaalde werd gevorderd dat zag op de werkzaamheden die zijn verricht met het oog op het verkrijgen van financiering. Deze vordering was gebaseerd op de stelling dat voor deze werkzaamheden bemiddeling op basis van 'no cure no pay' was overeengekomen. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de particulier grotendeels in het gelijk gesteld en is de makelaar veroordeeld tot terugbetaling van het grootste deel van het in totaal betaalde bedrag. De makelaar heeft tegen het vonnis van de kantonrechter hoger beroep ingesteld.
In hoger beroep stelt de makelaar dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat partijen überhaupt afspraken hebben gemaakt over een vergoeding voor de werkzaamheden die de makelaar met het oog op de verkrijging van financiering heeft verricht. Volgens de kantonrechter is niet komen vast te staan dat partijen überhaupt zouden zijn overeengekomen dat de makelaar betaald zou krijgen voor zijn werkzaamheden voor het verkrijgen van financiering.
Beoordeling door het Gerechtshof
Het Hof oordeelt anders dan de kantonrechter. Het Hof stelt voorop dat vaststaat dat de makelaar bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht teneinde financiering te verkrijgen. Wettelijk uitgangspunt is dat de particulier hiervoor loon verschuldigd is. Het Hof geeft aan dat het op de weg van de particulier ligt om de door hem gestelde 'no cure no pay' afspraak te bewijzen. De bewijslast van deze afspraak rust dus op de particulier. De particulier heeft hieraan in eerste aanleg bij de kantonrechter maar ook in hoger beroep niet voldaan. Nu de particulier niet kan bewijzen dat de 'no cure nog pay' afspraak is gemaakt, gaat het Hof er vanuit dat gewoon een betaling was overeengekomen voor, ook, de bemiddelingswerkzaamheden voor het verkrijgen van financiering.
Uiteindelijk oordeelt het Hof dat de makelaar - met uitzondering van een beperkt bedrag aan onterecht in rekening gebrachte aanvullende kosten - niet gehouden was enig bedrag aan de particulier terug te betalen. Het Hof vernietigt daarom het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de makelaar tot terugbetaling aan de particulier van een zeer beperkt bedrag van € 562,-- ter zake van onterecht gerekende aanvullende kosten. De particulier wordt als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de makelaar veroordeeld.
Conclusies en advies naar aanleiding van het arrest
Uit het arrest blijkt dat het op de weg van de particulier lag om aan te tonen dat de door hem gestelde 'no cure no pay' prijsafspraak was gemaakt. Dit ondanks het feit dat de makelaar een professionele partij is en van professionele partijen in het algemeen meer mag worden verwacht voor wat betreft het schriftelijk vastleggen van (prijs)afspraken.
Mocht een bijzondere prijsafspraak worden gemaakt, hetgeen steeds vaker voorkomt en steeds gebruikelijker wordt, leg deze dan altijd vast. Uiteraard is het in het geval van een afspraak op basis van 'nog cure no pay' nog verstandiger pas tot betaling over te gaan nadat duidelijk is geworden of de dienstverlener uiteindelijk heeft geleverd of niet. Ook dit kan in de schriftelijke prijsafspraak opgenomen worden. Indien je als particulier, zoals in het besproken arrest aan de orde, eerst de facturen van je dienstverlener betaalt, moet je daarna naar de rechter stappen indien je dit geld terug wilt vorderen. Indien pas helemaal achteraf betaald wordt, is het de opdrachtgever die deze kosten moet maken indien hij van mening is dat er wel betaald moet worden. Mocht de dienstverlener zelf niet aanbieden om specifieke prijsafspraken vast te leggen, dan is het aan te raden hiervoor een juridische deskundige in te schakelen.
De besproken uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:GHARL:2014:1993.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)
