NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Opleveringsschade bij faillissement van de huurder

20 augustus 2013 - Onroerendgoedrecht nieuws

De Hoge Raad geeft bij arrest van 19 april 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY6108) nieuwe regels

Wanneer een huurder van bedrijfsruimte (waaronder kantoorruimte) failliet gaat, kunnen zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds opzeggen, waarbij een aantal voorwaarden in acht moet worden genomen.

Voorwaarden opzegging, opzegtermijn
De opzegtermijn die gehanteerd moet worden kan zijn bepaald in de huurovereenkomst of is naar plaatselijk gebruik, waarbij voor zowel de curator als de verhuurder een termijn van 3 maanden in ieder geval voldoende is. Een door de verhuurder gehanteerde kortere opzegtermijn zal mogelijk op weerstand van de curator stuiten. Een door de curator gehanteerde langere opzegtermijn zal mogelijk op weerstand van de verhuurder stuiten als daartegenover geen vergoeding staat. Wanneer een failliete huurder de huurprijs vooruit heeft betaald (hetgeen in de praktijk niet heel veel zal voorkomen), dan kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd tegen een datum die ligt in de periode waarvoor de huurprijs reeds is betaald.

Let op: in geval van surseance van betaling kan alleen de huurder tussentijds opzeggen, zij het dat hiervan bij huurovereenkomst kan worden afgeweken.

Situatie voor het arrest van 19 april 2013
Voorheen, voor 19 april 2013, was het zo dat het ten aanzien van de ontruimingsverplichting en de daaruit voortvloeiende kosten uitmaakte of de huurovereenkomst was opgezegd door de curator, danwel door de verhuurder. Wanneer een huurovereenkomst was opgezegd door de curator, dan werd dat gezien als een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling, waardoor een boedelschuld ontstond voor wat betreft de ontruimingskosten. Werd een huurovereenkomst opgezegd door de verhuurder, dan was er geen sprake van een door curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling en kon de verhuurder de kosten die voortvloeien uit de ontruiming als concurrente vordering indienen bij de curator. Voorgaande wordt in de literatuur en jurisprudentie ook wel aangeduid als het 'toedoencriterium'.

Wat wordt verstaan onder 'toedoencriterium'? Het komt erop neer dat een schuld als een boedelschuld wordt gekwalificeerd indien de schuld na de faillietverklaring is ontstaan als gevolg van een toedoen van de curator. Of een vordering wordt aangemerkt als boedelschuld danwel concurrente vordering is van groot belang, nu boedelschuldeisers een directe aanspraak op de boedel hebben en als eerste voldaan moeten worden. Concurrente vorderingen geven geen directe aanspraak op de boedel, maar slechts op de gefailleerde en hebben ook nog eens de laagste rang. Zij worden zelden - zelfs maar gedeeltelijk - voldaan. De Hoge Raad is nu teruggekomen op het toedoencriterium.

Situatie na het arrest van 19 april 2013
In het arrest van 19 april 2013 heeft de Hoge Raad vastgesteld, dat de verplichting om de aan het gehuurde ontstane schade te herstellen geen boedelschuld is, ongeacht door wiens toedoen (het toedoencriterium), de curator of de verhuurder, de huurovereenkomst is opgezegd. Hij heeft geoordeeld dat het toedoencriterium niet te verenigen is met de regels die de Faillissementswet kent met betrekking tot wederkerige overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst. Wanneer de curator op grond van de Faillissementswet een huurovereenkomst tussentijds opzegt, dan levert het niet langer nakomen van de huurovereenkomst (die zonder opzegging nog zou voortduren) geen wanprestatie op. In het faillissement geldt immers het beginsel van gelijkheid van schuldeisers, zodat een verhuurder niet in een bevoordeelde positie mag komen als gevolg van een regelmatige opzegging van de curator.
Wanneer de vordering van de verhuurder (voortvloeiende uit de opleververplichting) een boedelschuld zou opleveren, dan zou dat ook in dat opzicht in strijd zijn met hetgeen uit de wet volgt omtrent het ontstaan van boedelschulden. De Hoge Raad formuleert drie criteria hoe een boedelschuld kan ontstaan:

1. omdat dit in de wet is bepaald;
2. in het geval dat de schuld door de curator in zijn hoedanigheid van curator is aangegaan (bijvoorbeeld het sluiten van een overeenkomst met een derde ten behoeve van de boedel);
3. in het geval dat de schuld een gevolg is van het handelen van de curator in strijd met het door hem in die hoedanigheid na te leveren verbintenis of verplichting (wanprestatie of onrechtmatig handelen door de curator).
De Hoge Raad merkt nog op dat het verlaten van het toedoencriterium niet betekent, dat de kosten voortvloeiende uit de ontruimingsverplichting na beëindiging van de huur nimmer meer boedelschuld kunnen zijn. Wanneer een verhuurder tevens eigenaar is van een aan de failliete huurder verhuurde bedrijfsruimte, dan kan deze eigenaar verlangen dat de curator de tot de failliete boedel behorende zaken uit de bedrijfsruimte verwijdert. Deze verhuurder dient dan in zijn hoedanigheid van eigenaar een beroep te doen op zijn eigendomsrecht. De curator dient gesommeerd te worden tot verwijdering van de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde. Wanneer een eigenaar de curator aanspreekt tot verwijdering van inboedel, dan rust er een verplichting op de curator. Indien hij deze niet nakomt, is sprake van een boedelschuld.

Tot slot
Het arrest is in diverse vakbladen gepubliceerd en becommentarieerd. De verplichting om de aan het gehuurde ontstane schade te herstellen is geen boedelschuld, zo heeft de Hoge Raad bepaald. Dat geldt ook voor de plicht aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken (of deze plicht uit de wet of een uit de huurovereenkomst voortvloeiend doet niet ter zake).

Wanneer de curator opdracht heeft gegeven tot ontruiming en gedurende deze ontruiming schade wordt veroorzaakt door een door de curator ingeschakelde derde (bijvoorbeeld een opkoper of een medewerker van een verhuisbedrijf), dan is verdedigbaar dat deze schade boedelschuld is. Ik kan mij echter voorstellen dat in dat geval de schadeveroorzaker zijn verzekeraar aanspreekt.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff op telefoonnummer: 010-7504475 of info@thladvocaten.nl

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.