Bij het aangaan van elke overeenkomst is het belangrijk dat partijen de verplichtingen over en weer duidelijk bespreken en goed vastleggen. Dit geldt ook bij het aangaan van een huurovereenkomst. Heldere afspraken kunnen veel onenigheden en juridische procedures schelen.

Partijen bij een huurovereenkomst doen er bovendien goed aan zoveel mogelijk onderzoek te doen vóór het ondertekenen van de huurovereenkomst. Wanneer de huurder voor het aangaan van de huurovereenkomst de voor hem belangrijke zaken zoveel mogelijk onderzoekt kan hij bijvoorbeeld voorkomen dat hij na het sluiten van de huurovereenkomst onverwacht geconfronteerd wordt met bepaalde gebreken aan het gehuurde, zoals een voorgenomen gebruik dat in strijd blijkt met het bestemmingsplan. Hierover heeft het Hof Arnhem zich onlangs in twee arresten uitgelaten. Na een algemene inleiding over de wettelijke gebrekenregeling, zullen deze uitpsraken worden besproken.

De wettelijke gebrekenregeling

In de wet is bepaald dat een gebrek 'een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft''.
Het begrip gebrek kent een ruime betekenis. Hieronder valt elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. Bijvoorbeeld: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefout, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt.

Uit de wet volgt dat de verhuurder in beginsel verplicht is tot herstel van het gebrek als de huurder dit vraagt. Wordt dit nagelaten dan komt de verhuurder in verzuim en mag de huurder de gebreken zelf verhelpen en de redelijke kosten hiervoor verrekenen met de huurprijs. Daarnaast is de verhuurder in beginsel tot schadevergoeding verplicht en kan de huurder vermindering van de huurprijs vorderen als het gebrek heeft geleid tot vermindering van het huurgenot.

Wat nu als er door de aanwezigheid van het gebrek het huurgenot geheel onmogelijk is gemaakt? In dat geval kan de huurovereenkomst worden ontbonden. En wat nu als een gehuurd pand op zich niet gebrekkig is, maar er voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist, terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend. Kan die onmogelijkheid om een vergunning te verkrijgen een gebrek opleveren?

Contractuele bestemming 'horecabedrijf'

In de eerste casus zoals deze aan het Hof Arnhem werd voorgelegd, was het gehuurde aan de huurder verhuurd met het oog op de exploitatie van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming expliciet genoemd. De huurovereenkomst kenmerkt het gehuurde als 'horecabedrijf'.
Na het aangaan van de huurovereenkomst wordt het de huurder duidelijk dat voor de exploitatie van een horecabedrijf een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank-en Horecawet vereist zijn. De huurder komt echter niet in aanmerking voor de exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd is met het bestemmingsplan. Het perceel valt onder een bestemmingsplan met bestemming: 'Sport- en recreatiegebied'. De gemeente bericht de huurder daarom dat er geen horecabestemming op het gehuurde zit en de vereiste vergunningen niet kunnen worden afgegeven.

Het Hof oordeelt (en bekrachtigt daarmee het vonnis van de Rechtbank) dat dit betekent dat door verhuurder aan huurder een ruimte is verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik. Verhuurder verschaft aan de huurder niet het huurgenot dat hij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Deze tekortkoming raakt rechtstreeks de beoogde bedrijfsvoering van huurder en belemmert huurder om haar bedrijfsactiviteiten en de daarmee samenhangende opzet te realiseren. De huurder kon onder die omstandigheden volgens het Hof niet aan de huurovereenkomst worden gehouden

Contractuele bestemming bedrijfsruimte

In de besproken casus was het evident dat verhuurder en huurder een huurovereenkomst inzake een horecabedrijf (een grand café) hadden gesloten. Huurder was middels deze huurovereenkomst verplicht een grand café te exploiteren maar de verhuurder diende een daarvoor geschikte ruimte te verhuren. Het Hof kon niet anders oordelen dan dat het niet kunnen verkrijgen van een vereiste exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet een gebrek en daarmee een tekortkoming aan de zijde van de verhuurder opleverde.

Partijen bij een huurovereenkomst kunnen echter ook afspreken dat de huurder verantwoordelijk wordt gehouden voor het niet kunnen verkrijgen van vergunningen om het gehuurde te gebruiken waarvoor het is bestemd. Dit was aan de orde in een zaak van 9 oktober 2012 bij hetzelfde Hof Arnhem. De feiten lagen hier anders dan in de hiervoor besproken casus. In deze zaak was namelijk sprake van de huur van een 'bedrijfsruimte'. Vervolgens werd in de huurovereenkomst onder meer vermeld dat het gehuurde uitsluitend conform het bestemmingsplan gebruikt mocht worden en dat de huurder verantwoordelijk was voor het verkrijgen van de vereiste ontheffingen en vergunningen in verband met de uitoefening van beroep of bedrijf waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd.

Met zoveel woorden was zelfs in de huurovereenkomst opgenomen: 'bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven.' Na het sluiten van de huurovereenkomst gaat de huurder een muziekstudio te exploiteren, hetgeen in strijd met het bestemmingsplan blijkt te zijn. De huurder had dit niet onderzocht. Het Hof oordeelt dat, gelet op de bepalingen in de huurovereenkomst, de huurder naar het bestemmingsplan had moeten informeren en dat de huurder verantwoordelijk voor de ontstane situatie is. Er is, aldus het Hof Arnhem, in casu dus geen sprake van een gebrek voor rekening van de verhuurder zoals dit in de eerst besproken casus wel het geval was.

Resumerend

Partijen bij een huurovereenkomst doen er goed aan vast te leggen wat de bestemming van de gehuurde zaak gaat zijn en welke partij verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Die verantwoordelijke partij dient vervolgens eerst te onderzoeken of het beoogde gebruik wel kan worden vergund en daarna pas de huurovereenkomst te ondertekenen. Met name huurders hebben er belang bij zo specifiek mogelijk in de huurovereenkomst op te nemen wat de bestemming zal gaan zijn.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Maaike Boomsma (telefoonnummer 010-7504475 of mb@thladvocaten.