NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Gerechtshoven Arnhem en Den Haag: Bungaloweigenaren moeten meebetalen aan algemene kosten bungalowpark

22 maart 2013 - Onroerendgoedrecht nieuws

Veel mensen zullen zich kunnen vinden in het uitgangspunt dat de gebruiker van een levering of dienst dient bij te dragen in de kosten daarvan. Evenveel mensen zullen vinden dat niemand hoeft te betalen voor iets waarom hij of zij niet heeft gevraagd.


Eind vorig jaar oordeelden de gerechtshoven Arnhem en 's-Gravenhage over situaties waarin deze twee uitgangspunten met elkaar botsten. De vraag waarover de rechters hadden te oordelen was of bungaloweigenaren op een vakantiepark dienden bij te dragen in de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen zonder dat daartoe een contractuele verplichting bestond.
De betreffende bungaloweigenaren vonden van niet, omdat zij niet om de diensten gevraagd hadden en/of daarvan geen gebruik maakten. De leverancier van de gemeenschappelijke voorzieningen en de overige bungaloweigenaren vonden het juist oneerlijk dat de betreffende eigenaren van de gemeenschappelijke voorzieningen profiteerden zonder bij te dragen in de daaraan verbonden kosten.

In de zaak waarover het gerechtshof Arnhem op 2 oktober 2012 oordeelde vorderde de leverancier van de collectieve voorzieningen betaling. In de zaak waarover het gerechtshof Den Haag op 6 november 2012 arrest wees waren bijna alle bungaloweigenaren lid van een speciaal voor de exploitatie van de collectieve voorzieningen opgerichte vereniging van eigenaren (de 'Vereniging'). De Vereniging vorderde een veroordeling van de bungaloweigenaren die hiervan niet lid waren (de 'niet-leden') tot meebetaling aan de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen. Voor beide procedures zullen achtereenvolgens de casus en stellingen van partijen uiteen worden gezet, gevolgd door de beoordeling door het gerechtshof. Deze bijdrage wordt afgesloten met een conclusie.

Hof Arnhem: de casus en stellingen van partijen

X en Y (de 'eigenaren') zijn beiden eigenaar van een bungalow, die deel uitmaken van een recreatiepark, bestaande uit 52 bungalows en een hotel. Verschillende collectieve voorzieningen van het park, waaronder wegen, een zwembad en de groenvoorziening, waren vanaf 1 april 2004 eigendom van een derde partij. De derde partij ('de exploitante') exploiteerde de voorzieningen. De exploitante gaf de collectieve voorzieningen niet alleen aan de 52 bungaloweigenaren in gebruik, maar zorgde daarnaast voor het onderhoud hiervan, alsmede de afvoer van afval en het doorleveren van water en elektra.

Voordat de huidige exploitante de eigendom van de collectieve voorzieningen verkreeg, betaalden de eigenaren een vergoeding aan de vorige exploitante. Hiervoor hadden zij een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst was per 1 april 2004 niet door de huidige exploitante overgenomen. Ook was een dergelijke overeenkomst niet opnieuw gesloten. Hoewel de exploitante de collectieve voorzieningen ook aan de eigenaren ter beschikking stelde en ook aan hen diensten leverde, was er geen overeenkomst waaruit volgde dat de eigenaren hiervoor dienden te betalen. De exploitante stelt dat zij van de eigenaren een bedrag van € 5.324,22, te vermeerderen met rente, te vorderen heeft voor de door haar verrichte werkzaamheden in de periode 1 april 2004 tot en met 31 januari 2010. Deze kosten zouden zijn gemaakt voor het onderhoudsfonds, vuilverwerking, groenvoorzieningen en tuinonderhoud, centrumvoorzieningen, water, elektra en administratiekosten.

Ongerechtvaardigde verrijking

In de wet staat dat hij of zij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voorzover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. De rechtbank dient te oordelen over de stelling van de exploitante dat de eigenaren ten koste van haar ongerechtvaardigde zijn verrijkt. De rechter dient hiervoor te beoordelen of sprake is van (1) verrijking van de eigenaren, (2) verarming van de exploitante, (3) een verband tussen de verrijking van de eigenaren enerzijds en de verarming van de exploitante anderzijds en (4) of voor de verrijking geen redelijke grond aanwezig is waardoor deze ongerechtvaardigd is.

Beoordeling door het gerechtshof Arnhem

Het gerechtshof oordeelt als volgt. Ten eerste is de exploitante verarmd, voor zover zij diensten heeft verricht voor de exploitatie van het park, die zij niet op basis van een contract in rekening kan brengen aan de individuele bungaloweigenaars. Voor zover de eigenaren van die verrichte diensten hebben geprofiteerd, zijn zij verrijkt. Deze verrijking is ongerechtvaardigd, omdat de eigenaren vóór 1 april 2004 voor diezelfde diensten aan de vorige exploitante wel een vergoeding verschuldigd waren op basis van de toen geldende exploitatieovereenkomst. Niet blijkt van enige reden waarom zij nu zonder vergoeding van die diensten mogen profiteren. Voor de vraag in hoeverre de eigenaren geacht moeten worden te hebben geprofiteerd van de verrichte diensten is - ingevolge de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid - ook de inhoud van de vóór 1 april 2004 geldende exploitatieovereenkomst van belang. Hierin stond dat de eigenaren er niet voor konden kiezen slechts een gedeelte van de collectieve voorzieningen te ontvangen. De eigenaren konden er dus bijvoorbeeld niet voor kiezen om slechts die diensten te ontvangen, waarvan zij feitelijk gebruik maakten of wensten te maken. De afzonderlijke delen van het park kunnen immers alleen functioneren indien en zolang het geheel functioneert en bekostigd wordt. Onder de vóór 1 april 2004 geldende exploitatieovereenkomst waren de eigenaren de volledige exploitatievergoeding verschuldigd. Hierbij werd geen onderscheid gemaakt tussen diensten waarvan de eigenaren meer, minder of geen feitelijk gebruik maakten of nut hadden. Dit brengt met zich dat het de eigenaren vanaf 1 april 2004 niet vrijstond om naar eigen believen te bepalen dat zij sommige van deze diensten niet of slechts ten delen zouden afnemen.

Verder van belang voor de beoordeling door het hof is dat de bungalows van de eigenaren deel uitmaken van het park en zij vanaf het begin af aan hebben geweten dat tot het park ook collectieve voorzieningen behoren en dat zij zich niet eenzijdig konden onttrekken aan het ontvangen van sommige van de door de exploitante verrichte diensten. Ook gezien de aard van het park moet volgens het Hof worden aangenomen dat diensten aangaande de collectieve voorzieningen gemeenschappelijk door ondermeer alle bungaloweigenaren werden ontvangen en dat aan een individuele bungaloweigenaar niet de bevoegdheid toekwam daarvan eenzijdig af te wijken. De stelling van de eigenaren dat zij, omdat er vanaf 1 april 2010 geen exploitatieovereenkomst bestond, eenzijdig ervoor mochten kiezen om geen diensten af te nemen, ziet er volgens het Hof aan voorbij dat zij verplicht waren zich tegenover de exploitante te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat geldt vanaf het moment waarop de exploitante de exploitatie van de collectieve voorzieningen overnam. Hoewel de eigenaren bestrijden gebruik te hebben gemaakt van de voorzieningen en diensten, moeten zij worden geacht die diensten te hebben ontvangen, of zij daarvan nu gebruik hebben gemaakt of niet. Hierdoor zijn zij verrijkt. Zoals aangegeven, moet hierdoor worden aangenomen dat de exploitante hierdoor is verarmd. De slotsom van het gerechtshof is dat de eigenaren ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van de exploitante en op grond daarvan verplicht zijn aan de exploitante te betalen, omdat zij tot die bedragen verrijkt zijn, de exploitante verarmd is en die verplichting redelijk is.

Gerechtshof Den Haag: de casus en stellingen van partijen

De casus waarover het gerechtshof Den Haag diende te oordelen was als volgt. Bungaloweigenaren X en Y kochten in 1995 als beleggingsobject beiden een bungalow, die deel uitmaakten van en waren gelegen op een bungalowvakantiepark. Twee weken per jaar konden zij de bungalows zelf gebruiken. De rest van het jaar werden de bungalows onderverhuurd door tussenkomst van Vakantiepark De Berkenhorst ('De Berkenhorst''). De Berkenhorst besteedde de onderverhuur aan een derde partij uit. Daarnaast was De Berkenhorst eigenaar van verschillende centrale voorzieningen op het bungalowpark, waaronder een zwembad, receptie en wegen.
Na verkoop van de centrale voorzieningen aan een derde door De Berkenhorst, werd zij in 2006 in staat van faillissement verklaard. De curator zegde de door De Berkenhorst gesloten overeenkomsten met derden op, waaronder de overeenkomst voor de onderverhuur van de bungalows. Hierdoor zijn de bungalows van X en Y vanaf 2006 uit de verhuur gehaald. Na het faillissement verenigde een aantal bungaloweigenaren zich in een vereniging van eigenaren (de 'Vereniging'), die een overeenkomst sloot met de nieuwe eigenaar van de centrale voorzieningen voor het gebruik daarvan. De Vereniging bracht haar leden voor het gebruik van de centrale voorzieningen maandelijks kosten in rekening. Deze kosten zagen op het gebruik van onder andere een zwembad, restaurant, parkonderhoud, een vuilnisophaaldienst, alsmede voorschotten wegens op de individuele bungalows betrekking hebbende belastingen, verzekering en nutsvoorzieningen. Hoewel X en Y geen lid van de Vereniging waren, zijn aan hen wel kosten in rekening gebracht, die door X en Y onbetaald zijn gelaten.

In eerste aanleg bij de rechtbank zijn alle vorderingen van de Vereniging afgewezen. In hoger beroep vordert de Vereniging primair een verklaring voor recht dat X en Y gehouden zijn bij te dragen aan het in goede staat van onderhoud houden en het laten voldoen aan de nodige eisen van verhuurbaarheid en gebruik van het parkterrein en de centrale voorzieningen (zonder het zwembad). Ook vordert de vereniging veroordeling van X en Y tot betaling van een bijdrage in de parklasten van € 274, - per maand vanaf de periode mei 2007, te vermeerderen met B.T.W. en wettelijke rente en indexering.

Subsidiair vordert de Vereniging een verklaring voor recht dat X en Y gehouden zijn bij te dragen in de algemene parklasten. Dit betreft de kosten die voor het park zouden moeten worden gemaakt, ook als er geen sprake zou zijn van een verhurend park. Daarnaast vordert de Vereniging subsidiair een veroordeling van X en Y tot het betalen van een bedrag van € 82, - per maand vanaf de periode mei 2007, te vermeerden met B.T.W., wettelijke rente en indexering.

Beoordeling door het gerechtshof Den Haag

Het gerechtshof stelt allereerst vast dat voor X en Y geen contractuele verplichting bestaat om mee te betalen aan de algemene parklasten, inclusief de lasten die met de verhuur van het park verband houden. X en Y hebben hun bungalows sinds 2006 immers uit de verhuur gehaald. Toen De Berkenhorst failliet werd verklaard heeft de curator alle lopende overeenkomsten beëindigd, waaronder die tussen X en Y en De Berkenhorst over de verhuur van de bungalow. De weigering van X en Y om bij te dragen aan de voor de verhuur noodzakelijke (onderhouds)kosten levert hierdoor geen onrechtmatige daad op. Ook ongerechtvaardigde verrijking is hierdoor niet aan de orde. Het hof wijst de primaire vordering dus af.

Vervolgens komt het gerechtshof toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering. Deze vordering heeft als strekking dat X en Y moeten meebetalen aan de algemene parklasten, niet zijnde de exploitatiekosten die met de verhuur samenhangen. Het gaat hier dus om de kosten van algemeen parkonderhoud. Het Hof overweegt nog dat ten aanzien van deze kosten geen contractuele verplichting tot betaling voor X en Y bestaat, dat weigering van X en Y om te betalen niet onrechtmatig is en dat voor ongerechtvaardigde verrijking onvoldoende is gesteld. Vervolgens oordeelt het Hof dat de Vereniging tal van feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, die het Hof aanmerkt als een beroep op de eisen van de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding beheersen die bestaat tussen eigenaren van bungalows in een vakantiepark als het onderhavige. Het Hof acht de hierop gebaseerde aansprakelijkheid van X en Y juist. In dit kader overweegt het hof het volgende. De bungalows bevinden zich niet aan de openbare weg, maar in een min of meer afgesloten park met eigen wegen en paden, terwijl de eigenaars in veel opzichten (ten aanzien van uitstraling, bereikbaarheid, voorzieningen en veiligheid) van elkaar afhankelijk zijn (ook in financieel opzicht), zelfs indien de verhuur buiten beschouwing wordt gelaten. Het hof wijst er daarbij bovendien nog op dat X en Y in redelijkheid niet voorbij kunnen gaan aan het feit dat het overgrote deel van de bungalows bestemd is voor de verhuur. Daarbij zal een volstrekte scheiding tussen kosten zónder en kosten mét verhuur niet altijd mogelijk zijn. Zo strekt de groenvoorziening bijvoorbeeld zowel ten voordele van de eigenaar/niet verhuurder als van de eigenaar/wél verhuurder. Enige bijdrage daaraan door X en Y wordt redelijk geacht. X en Y mogen hun ogen niet sluiten voor het feit dat de bungalows in het park voor ongeveer 90 procent op regelmatige basis worden verhuurd. Dit is immers de opzet van het park en dit was X en Y bij aankoop bekend. Die opzet is sindsdien niet of nauwelijks veranderd. De omstandigheid dat X en Y hun bungalows (om welke reden dan ook) niet meer voor de verhuur beschikbaar stellen, betekent niet dat zij zich in de gegeven omstandigheden niets meer van het park hoeven aan te trekken. X en Y voeren nog aan dat zij nimmer hebben betoogd om betrokken te worden bij de exploitatie van het vakantiepark. Zij hebben slechts een belegging met een gegarandeerd rendement willen verkrijgen en beroepen zich op de contractsvrijheid. Het hof passeert dit verweer, omdat X en Y zich niet geheel aan hun verantwoordelijkheid als medeparkbewoner kunnen onttrekken. De vereniging, waarin 90 procent van de bungaloweigenaren is verenigd, heeft een gerechtvaardigd belang bij het behoorlijk regelen van de elementaire voorziening in het park en een aanvaardbare verdeling van de daarmee gemoeide kosten. De vereniging beoogt hieraan tegemoet te komen. Het Hof acht X en Y mede verantwoordelijk voor de algemene parklasten.

Conclusie

Uit de behandelde rechtspraak kan worden afgeleid dat de betreffende rechters het uitgangspunt dat de gebruiker van een levering of dient daarvoor dient te betalen belangrijker achten dan het uitgangspunt dat niemand hoeft te betalen voor iets waarom hij niet heeft gevraagd.

Uit de besproken arresten volgt dat de eigenaren van bungalows die op een vakantiepark staan, in ieder geval gehouden zijn bij te dragen aan de algemene parklasten. Dit geldt zelfs indien aan een dergelijke verplichting geen overeenkomst of lidmaatschap van bijvoorbeeld een vereniging van eigenaars ten grondslag ligt. Zoals uit het arrest van het gerechtshof Arnhem volgt, zal een dergelijke verplichting onder omstandigheden bestaan, omdat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Een aanwijzing dat hiervan sprake is, kan zijn dat eerder voor dezelfde leveringen of diensten - bijvoorbeeld aan een vorige eigenaar van de voorzieningen - wel werd betaald. Volgens het oordeel van het gerechtshof Den Haag wordt de rechtsverhouding die bestaat tussen eigenaren van bungalows - zoals die in dat arrest bestond - beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid. Deze eisen kunnen onder omstandigheden met zich brengen dat alle individuele bungaloweigenaren gehouden zijn bij te dragen in de algemene kosten. Indien daarnaast bijna alle andere bungaloweigenaren hun bungalow verhuren en in verband daarmee bepaalde collectieve voorzieningen in het park aanwezig zijn, dient ook daaraan in enigerlei mate te worden bijgedragen, indien dit bij de aankoop van de bungalows voldoende duidelijk was. De vraag of individuele bungaloweigenaren dienen mee te betalen aan de collectieve voorzieningen die aanwezig zijn op het bungalowpark blijft dus afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Uit de in deze bijdrage besproken arresten blijkt wel dat voor de beantwoording van deze vraag uitgangspunt is dat de eigenaren rekening moeten houden met de opzet van het park en elkaars belangen. Niet alleen het ge- of verbruik van de betreffende eigenaren is van belang.

De besproken uitspraken zijn te vinden op www.rechtspraak.nl onder LJN: BX9890 en BY2904.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.