De Raad voor Onroerende Zaken heeft in 2012 een nieuw model huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte vastgesteld, welk model met de daarbij behorende algemene bepalingen op 2 oktober 2012 beschikbaar is gesteld. In dit bericht worden de meest in het oog springende wijzigingen ten opzichte van het model uit 2008 behandeld.

Wijzigingen huurovereenkomst

Allereerst is in de huurovereenkomst een aantal zogenoemde keuzemenu's opgenomen. Huurder en verhuurder dienen expliciet in de huurovereenkomst op te nemen:

• Of huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat heeft ontvangen;
• Eventuele huuropties ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst;
• Of de huurder zekerheid biedt door middel van een bankgarantie of een waarborgsom en indien wordt gekozen voor een waarborgsom of daarover wel of geen rente wordt vergoed;
• Eventuele voorzieningen die door de huurder of verhuurder worden aangebracht, of deze voorzieningen tot het gehuurde gaan behoren, of huurder deze voorzieningen dient te verwijderen bij einde huur en voor wiens rekening onderhoud en herstel komt;
• Bekendheid met de aanwezigheid van asbest.

Andere wijzigingen zijn de volgende:

• In artikel 1 is toegevoegd dat de eventueel in 1.1 genoemde oppervlakte een schatting betreft en dat partijen overeenkomen dat een verschil met de daadwerkelijke grootte geen verschil zal hebben voor de huurprijs;
• De promotiebijdrage maakt onderdeel uit van de betalingsverplichting van de huurder;
• Een nieuw artikel waarin partijen het belang van duurzaamheid onderkennen.

Wijzigingen algemene bepalingen

Ook de algemene bepalingen kennen een groot aantal wijzigingen ten opzichte van het model uit 2008, waarvan de belangrijkste de volgende zijn:

• Ten aanzien van de definitie van een gebrek wordt aansluiting gezocht bij artikel 7:204 lid 2 BW, maar daarbij is van belang wat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde;
• Bij het aangaan van de huurovereenkomst dient de verhuurder aan de huurder bekende feiten en omstandigheden die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming mede te delen;
• Met betrekking tot de promotiebijdrage is bepaald dat de verhuurder op eerste verzoek van de huurder inzage dient te verschaffen in de wijze van aanwenden daarvan, zoals dat eerder al gold voor de servicekosten;
• Ten aanzien van het herstel van gebreken is de termijn hiervoor niet meer standaard 6 weken, maar dient de huurder de verhuurder een - gelet op de aard van het gebrek - redelijke termijn te geven;
• De exoneraties van de verhuurder zijn ten opzichte van het model uit 2008 beperkt. De aansprakelijkheid wordt bijvoorbeeld niet langer uitgesloten indien het gehuurde op de ingangsdatum niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden.
• Ten aanzien van het aanbrengen van wijzigingen en toevoegingen door de huurder is in het nieuwe model bepaald dat de huurder dit zonder toestemming van de verhuurder mag doen voor zover de veranderingen en toevoegingen voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn. Het model van 2008 had als uitgangspunt dat voor iedere wijziging aan het gehuurde toestemming nodig was van de verhuurder;
• De huurder dient het gehuurde te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest;
• Op grond van het nieuwe model is niet alleen de huurder, maar ook de verhuurder gehouden de ander op de hoogte te stellen van voorgenomen relevante vennootschapsrechtelijke/organisatorische wijzigingen;
• In het nieuwe model is niet langer een regeling opgenomen waarbij in geval van een wettelijke huurprijsherziening een traject met drie deskundigen moet worden doorlopen, maar is aansluiting gezocht bij artikel 7:304 BW;
• De contractuele boete is verlaagd van 2% per maand tot 1% per maand. Het minimum van € 300,- per maand is gehandhaafd. De boete wordt echter niet verbeurd indien de huurder een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en de verhuurder heeft nagelaten hierop binnen vier weken inhoudelijk te reageren;
• De redelijke kosten van door de verhuurder te verzenden sommaties zijn bij voorbaat vastgesteld op 15% over de hoofdsom, met een maximum van € 15.000,-.

Conclusie

Hoewel het nieuwe model meer dan alle voorgaande ROZ-modellen ook rekening houdt met de belangen van de huurder, is het model nog steeds verhuurdersvriendelijk te noemen. Huurders zullen waarschijnlijk nog altijd van bepaalde voorwaarden willen afwijken. Een positieve ontwikkeling is dat huurder en verhuurder bij het invullen van het model worden gedwongen bij bepaalde keuzes stil te staan, waardoor partijen bewuster zullen zijn van hun huurverhouding.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Camilla Rodrigues Pereira-de Kuyper (tel: 010-7504475 of e-mail ck@thladvocaten.nl).