Een belangrijk beginsel van het Nederlands contractenrecht is dat gemaakte afspraken dienen te worden nagekomen. De wet kent verschillende uitzonderingen op dit beginsel, waaronder de situatie dat naleving van de gemaakte afspraken in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
In een dergelijk geval kan een rechter oordelen dat de gemaakte afspraken niet gelden. Vergelijkbaar met deze uitzonderingsregel is de wettelijke uitzondering die ziet op een wijziging van omstandigheden na het sluiten van een overeenkomst. In extreme gevallen kan de rechter op verlangen van één van de partijen bij een overeenkomst de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Het moet dan gaan om omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mocht verwachten. Wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept.
Er zijn talloze onvoorziene omstandigheden denkbaar waarmee partijen na het sluiten van een overeenkomst kunnen worden geconfronteerd. Telkens wanneer een vordering tot wijziging van een overeenkomst wordt ingesteld, dient de rechter aan de hand van de omstandigheden van het geval te beoordelen of de overeenkomst al dan niet dient te worden gewijzigd. Op 5 december 2012 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een beroep van een makelaar op ontbinding van een overeenkomst tot aankoop van een appartement onder meer wegens onvoorziene omstandigheden. De door de makelaar aangevoerde onvoorziene omstandigheden betroffen niets minder dan de wereldwijde kredietcrisis. De rechtbank Amsterdam, die over de ingestelde vordering diende te oordelen, zette haar oordeel op een duidelijke en aansprekende wijze uiteen. Hierna zullen de casus en de stellingen van partijen uiteen worden gezet. Vervolgens zal worden ingegaan op de beoordeling door de rechtbank van de vordering, gevolgd door enkele afsluitende opmerkingen.
De casus en stellingen van partijen
Op 25 februari 2009 verkocht een coöperatieve flatexploitatievereniging (hierna: de 'verkoper') aan een makelaar (hierna: de 'makelaar') een appartement voor € 640.000,-. Dit appartement werd al gehuurd door het makelaarskantoor van de makelaar dat op 25 september 2012 in staat van faillissement is verklaard. De levering van het appartement was in de koopovereenkomst bepaald op 31 december 2009. Zoals gebruikelijk, was in de koopovereenkomst voor de makelaar de verplichting opgenomen tot het storten van een waarborgsom van 10% van de koopprijs. De waarborgsom diende uiterlijk op 31 december 2009 op de kwaliteitsrekening van de notaris te zijn gestort. Op grond van de algemene bepalingen was de waarborgsom van rechtswege als boete verbeurd indien de makelaar, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen in de nakoming van zijn verplichtingen zou tekortschieten. In dat geval verkeerde de makelaar in verzuim en was hij aansprakelijk voor alle door de tekortkoming ontstane schade met kosten en rente. Ook kon de verkoper in dat geval uitvoering van de overeenkomst verlangen en/of de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en betaling van een onmiddellijke opeisbare boete van 10% van de koopprijs verlangen. In de koopovereenkomst was uitdrukkelijk het niet kunnen verkrijgen van financiering als ontbindende voorwaarde buiten toepassing verklaard.
Op de oorspronkelijk overeengekomen leveringsdatum, 31 december 2009, vond geen levering van het appartement plaats. Na in eerste instantie te zijn uitgesteld tot 1 april 2010 werd de levering vervolgens uitgesteld tot 1 april 2011, omdat de makelaar de financiering van de koopprijs niet rond kon krijgen. In plaats van de overeengekomen 10%, stortte de makelaar slechts een bedrag ter grootte van 5% van de koopsom als waarborgsom op de kwaliteitsrekening van de notaris. Daarnaast werkte de makelaar niet mee aan de - al tweemaal uitgestelde - levering van het appartement op 1 april 2011. In reactie hierop stelde de verkoper de makelaar schriftelijk in gebreke. Het daarna tussen partijen gevoerde overleg leidde niet tot overeenstemming over een minnelijke regeling. Vervolgens stelde de verkoper bij de rechtbank Amsterdam een vordering in tot veroordeling van de makelaar tot betaling van de koopprijs van € 640.000,-, het verlenen van medewerking aan het verlijden van de leveringsakte en de betaling van een contractuele boete.
De verkoper stelt dat de makelaar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De makelaar verweert zich tegen deze vordering met onder andere een beroep op onvoorziene omstandigheden. Volgens de makelaar is de onvoorziene omstandigheid gelegen in de kredietcrisis die het voor hem onmogelijk heeft gemaakt om de koopsom gefinancierd te krijgen. Deze onmogelijkheid is volgens de makelaar mede veroorzaakt doordat, hoewel tussen de partijen al overeenstemming was bereikt over de koop en verkoop van het appartement, niet alleen de levering van het appartement, maar ook het sluiten van de koopovereenkomst tweemaal is uitgesteld op verzoek van de verkoper. Ten tijde van het bereiken van overeenstemming over de koop en verkoop van het appartement, volgens de makelaar medio 2008, was hij naar eigen zegge nog wel in staat om het appartement te financieren.
Beoordeling door de rechtbank Amsterdam
De rechtbank begint haar beoordeling met een uiteenzetting van de wettelijke regeling van artikel 6:258 lid 1 BW. Hierin is bepaald dat de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven voor redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Lid 2 van hetzelfde artikel bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voorzover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Artikel 6:258 BW is een bijzondere uitwerking van artikel 6:248 lid 2 BW dat gaat over de beperkende werkelijkheid van de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank stelt voorop dat uit formulering van laatstgenoemd artikel volgt dat de rechter zich terughoudend dient op te stellen bij de toepassing van de bijzondere regel over onvoorziene omstandigheden. Dit betekent dat alleen omstandigheden die echt uitzonderlijk zijn, als 'onvoorzien' zijn aan te merken.
Volgens de rechtbank dient de vraag beantwoord te worden of de kredietcrisis een onvoorziene omstandigheid is, zodanig dat de verkoper zich op grond van de redelijkheid en billijkheid wijziging van de contractuele relatie moeten laten welgevallen. Dat is volgens de rechtbank niet het geval. De rechtbank voert hiertoe het volgende aan. Ten eerste geldt dat het een feit van algemene bekendheid is dat de economie in het algemeen en de onroerendgoedmarkt in het bijzonder aan schommeling onderhevig is. Periodes van economische voorspoed worden afgewisseld door mindere tijden. Wanneer de economische situatie verslechtert, kan dan ook niet worden gesproken van een echt uitzonderlijke situatie, ook niet als de economie in hevige mate verslechtert. De kredietcrisis is volgens de rechtbank daarom al niet te kenschetsen als 'onvoorzien'. Daar komt volgens de rechtbank nog bij dat, zoals door de verkoper onbetwist naar voren is gebracht, de kredietcrisis is begonnen na het faillissement van Lehman Brothers in september 2008, terwijl de koopovereenkomst is gesloten in februari 2009. De makelaar mag meer dan een gemiddelde koper worden geacht op de hoogte te zijn van de ernstige verslechtering van de onroerendgoedmarkt ten tijde van de koop, terwijl hij geen beroep kon doen op een financieringsvoorbehoud. Een dergelijk voorbehoud maakte namelijk geen onderdeel uit van de koopovereenkomst. Dit heeft volgens de rechtbank tot gevolg dat de verslechtering van de markt, die zich verder doorzette na sluiting van de koopovereenkomst, naar de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de makelaar komt. De rechtbank merkt ten slotte nog op dat uit hetgeen de makelaar naar voren heeft gebracht niet volgt dat zijn onvermogen de koopsom gefinancierd te krijgen uitsluitend in relatie staat tot de gevolgen van de kredietcrisis en niet (ook) aan de omstandigheden die hem zelf betreffen en geheel los staan van de kredietcrisis.
Dan komt de rechtbank nog toe aan de stelling van de makelaar dat hij medio oktober 2008, het moment waarop volgens hem overeenstemming over de koop en verkoop was bereikt, het appartement wèl had kunnen financieren. In reactie op deze stelling merkt de rechtbank op dat de koopovereenkomst niet medio oktober 2008, maar op 25 februari 2009 is gesloten en dat dát het moment was waarop de makelaar diende af te wegen in hoeverre hij in staat zou zijn het appartement te financieren. Dat hij vóór de schriftelijke koopovereenkomst wel in staat was geweest om de koop te financieren, doet - voorzover al juist - daarom niet terzake. De makelaar voert ten slotte nog aan dat de verkoper alle schikkingsvoorstellen heeft afgewezen en dat het makelaarskantoor van de makelaar steeds de huur voor het appartement heeft betaald. Volgens de makelaar brengt dit met zich mee dat de verkoper geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mag verwachten. De rechtbank oordeelt dat de makelaar onvoldoende heeft toegelicht hoe deze omstandigheden zouden zijn aan te merken als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW en ook als deze omstandigheden in samenhang worden beoordeeld met de kredietcrisis, dit niet tot het oordeel leidt dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit verweer wordt dus ook verworpen. De rechtbank komt tot de conclusie dat het beroep van de makelaar op ontbinding van de koopovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden faalt.
Dit betekent dat de makelaar wordt veroordeeld tot betaling van de koopsom van
€ 640.000,- en het verlenen van medewerking aan de levering van het appartement.
Conclusie
Uit de hiervoor behandelde uitspraak volgt ten eerste dat de rechter zich terughoudend opstelt bij het aannemen van 'onvoorziene omstandigheden'. Alleen echt uitzonderlijke omstandigheden zijn als 'onvoorzien' aan te merken. De kredietcrisis wordt door de rechtbank in dit geval niet als 'onvoorzien' aangemerkt, maar als inherent aan de economie.
Zoals ook in de behandelde zaak blijkt, is voor de beoordeling van de (on)voorzienbaarheid van omstandigheden ook de positie van de partij die zich daarop beroept van belang. De makelaar diende volgens de rechtbank van de ernstige verslechtering op de onroerendgoedmarkt op de hoogte te zijn. Indien hij dan toch een koopovereenkomst sluit waarbij hij geen beroep kan doen op een financieringsvoorbehoud, komt de verslechtering van de markt krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening.
Ten tweede volgt uit het vonnis dat degene die zich beroept op onvoorziene omstandigheden voldoende moet onderbouwen dat zijn tekortkoming (uitsluitend) in relatie staat tot de gevolgen van de ingeroepen onvoorziene omstandigheid. Uit hetgeen de makelaar in de bovengenoemde zaak naar voren bracht, volgt niet dat zijn onvermogen de koopsom gefinancierd te krijgen uitsluitend het gevolg was van de kredietcrisis, terwijl dit niet samenhing met daarvan losstaande andere omstandigheden.
Ten derde geldt dat in het kader van de beoordeling van een beroep op onvoorziene omstandigheden, het moment van het aangaan van de verplichtingen van belang is en niet - zoals in de behandelde zaak door de makelaar werd aangevoerd - het moment waarop tussen partijen overeenstemming werd bereikt.
De besproken uitspraak is te vinden op www. rechtspraak.nl onder LJN:BY7459.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)
