NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Huurprijzen van woonruimte, hoe zat het ook al weer

09 november 2012 - Onroerendgoedrecht nieuws

De wijze waarop de hoogte van de huurprijs van woningen wordt vastgesteld, is vastgelegd in meerdere wetten en regels. Uitgangspunt van de wet is dat partijen vrij zijn om de hoogte van de huurprijs in onderling overleg vast te stellen. Dit uitgangspunt wordt in belangrijke mate ondergraven.


De ratio van het beperken van de contractsvrijheid is uiteraard bescherming van de huurder (huurprijsbescherming), maar ook het in de hand houden van huurtoeslaguitgaven van de overheid.

Hoe zit het stelsel in elkaar?
De wet maakt een onderscheid tussen geliberaliseerde woonruimte en gereguleerde woonruimte.

Gereguleerde woonruimte

Voor gereguleerde woonruimte geldt het huurprijzenrecht, zoals dit geregeld is in het Burgerlijk Wetboek (BW), de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (UHP) en het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW).

Kort samengevat gaat het om een samenstel van regelingen ter bescherming van de huurder inzake:
- de bepaling en de toetsing van de hoogte van de aanvangshuurprijs (het woningwaarderingsstelsel en de daaraan gekoppelde maximale huurprijsgrenzen) ;
- de mogelijkheden tot periodieke maximale huurprijsverhoging na het sluiten van de huurovereenkomst;
- de toetsing van de hoogte van de vergoeding van geleverde zaken en diensten (servicekosten) en de wijze van jaarlijkse verrekening hiervan met de betaalde voorschotbedragen;
- de toetsing van het huurcontract op onredelijke bedingen.

De maximale huurprijs van een zelfstandige woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woonruimte. Een woonruimte wordt gewaardeerd door middel van het toekennen van punten (punten voor onder andere oppervlakte van vertrekken, verwarming, isolatie, sanitair, buitenruimte), het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Hoe hoger de kwaliteit, des te meer punten een woning krijgt. Op basis van deze puntentelling wordt de maximale huurprijs berekend. Jaarlijks worden de maximale huurprijsgrenzen vastgesteld door de regering. Op de website van de Huurcommissie kan middels de huurprijscheck een goede inschatting worden gemaakt of een huurprijs voor een woonruimte redelijk is.

Geliberaliseerde woonruimte

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dat de regels met betrekking tot bovengenoemde punten niet geldt. Een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte geniet meer vrijheid om deze zaken contractueel met zijn huurder te regelen.

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd indien deze betrekking heeft op zelfstandige woonruimte, wanneer die huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 is aangegaan, danwel wanneer de huurovereenkomst betrekking heeft op een nieuwbouwwoning die voor het eerst op of na 1 juli 1989 is bewoond en waarvoor een huurprijs is overeengekomen boven een bepaalde grens, de zogenaamde liberalisatiegrens.

Een woonruimte valt onder het gereguleerde regime indien hiervoor bij het aangaan van het huurcontract een huurprijs is overeengekomen onder deze liberalisatiegrens. Let op: een latere huurprijsverhoging, waardoor de huurprijs boven de dan geldende liberalisatiegrens uitkomt, leidt niet tot de kwalificatie geliberaliseerde woonruimte.

Elk jaar wordt er door de regering een nieuwe liberalisatiegrens vastgesteld.

In de afgelopen jaren zijn de volgende liberalisatiegrenzen vastgesteld:
Van 1 juli 2005 tot 30 juni 2006: € 604,72 per maand,
Van 1 juli 2006 tot 30 juni 2007: € 615,01 per maand,
Van 1 juli 2007 tot 30 juni 2008: € 621,78 per maand,
Van 1 juli 2008 tot 30 juni 2009: € 631,73 per maand,
Van 1 juli 2009 tot 30 juni 2010: € 647,53 per maand,
Van 1 juli 2010 tot 30 juni 2011: € 647,53 per maand,
Van 1 juli 2011 tot 30 juni 2012: € 652,52 per maand,
Van 1 juli 2012 tot 30 juni 2013: € 664,66 per maand.

All-in huurprijs

Het is niet altijd even eenvoudig vast te stellen welke huurprijs partijen bij aanvang zijn overeengekomen. Problemen kunnen ontstaan wanneer een zogenaamde 'all-inn huurprijs' geldt voor een woning die gemeubileerd en gestoffeerd wordt gehuurd. Wat geldt dan?

Wanneer een huurprijs is overeengekomen, zonder dat deze nader is gespecificeerd, dan zal moeten worden vastgesteld welk deel ziet op de meubileren en stoffering en welk deel op het gebruik van de woonruimte (de kale huurprijs). Als de huurcommissie naar aanleiding van een (doorgaans) door de huurder ingediend verzoek constateert dat sprake is van een all-in huurprijs, moet de kale huurprijs worden vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens, behorend bij de kwaliteit van de woning en wordt het voorschot op de servicekosten vastgesteld op 25 % van de huurprijs. Indien de op deze wijze vastgestelde huurprijs de liberalisatiegrens niet overschrijdt, is de huurprijs niet geliberaliseerd.
Al heeft de verhuurder bedoeld een huurprijs overeen te komen die boven de liberalisatiegrens ligt, dan nog vist de verhuurder achter het net; partijbedoelingen zijn niet van belang bij het bepalen van de kale huurprijs wanneer een all-in huurprijs is overeengekomen.

De hierboven beschreven norm is voor de verhuurder doorgaans ongunstig. De gedachte daarachter is dat de wetgever heeft willen voorkomen dat verhuurders all-in huurprijzen aangaan om huurprijsbescherming te omzeilen.


Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff van de sectie Onroerendgoedrecht (tel: 010-7504475 of e-mail renate.vanderhoeff@thladvocaten.nl)

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.