De wet kent een bijzonder artikel dat, net als veel andere wetsartikelen binnen het woonruimtehuurrecht, ingrijpt in de contractsvrijheid tussen partijen. De wet stelt namelijk grenzen aan de vrijheid van een partij (meestal de verhuurder) om een voordeel voor zichzelf te bedingen bij het aangaan van de huurovereenkomst woonruimte, zonder dat daar een prestatie tegenover staat.

Artikel 7:264 BW bepaalt:
1. Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.
2. Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

Dit artikel is in de wet opgenomen om misstanden tegen te gaan. In de praktijk komt het erop neer dat alleen huurders een beroep doen op dit artikel. Daarom zal er in dit stuk ook gemakshalve van worden uitgegaan dat het de verhuurder is die een onredelijk voordeel heeft bedongen (of niet).

Bij een niet redelijk voordeel valt te denken aan sleutelgelden, bemiddelingskosten van de makelaar die door de verhuurder is ingeschakeld of een overnamebeding. De wet stelt wel als voorwaarde dat het beding bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen. Wanneer partijen in een latere fase van de huurovereenkomst een nadere afspraak maken dat een voordeel oplevert voor de verhuurder zonder dat daar een tegenprestatie tegenover staat, dan kan dat beding niet op grond van artikel 7:264 ongedaan worden gemaakt.

De Hoge Raad legt uit

Welke kosten kan een verhuurder van woonruimte, buiten de huurprijs, in rekening brengen aan de huurder, met andere woorden; welke kosten worden als niet redelijk beschouwd en hoe wordt dat getoetst? De Hoge Raad heeft zich daarover in een arrest van 6 april 2012 uitgelaten (het arrest is te vinden op www.rechtspraak.nl, onder LJN-nummer: BV1767).

In de zaak die diende voor de Hoge Raad was sprake van een sociale woningcorporatie.
Deze woningcorporatie bedong een bedrag van € 125,-- aan administratie- en verhuurkosten, waarbij zij een iets lager bedrag in rekening bracht als er geen naamplaatje werd besteld. Een bewonersvereniging was het met dit bedrag niet eens en vorderde voor de kantonrechter een verklaring van recht dat de woningcorporatie een dergelijke vergoeding niet kon verlangen van een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelde in eerste instantie dat de woningcorporatie aan huurders de kosten van een naamplaatje in rekening mocht brengen, alsmede de kosten van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de kosten van de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Alle overige bedongen vergoedingen werden door de kantonrechter als een onredelijk voordeel aangemerkt.

Het Hof heeft, evenals de kantonrechter, in hoger beroep tot uitgangspunt genomen dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht. Daaronder heeft het Hof mede begrepen het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie. Het Hof oordeelde voorts dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden. Het is dus denkbaar dat ook kosten waar de huurder wel bij is gebaat als onredelijk gelden. Aan de woningcorporatie geeft het Hof nog mee dat zij als toegelaten instelling met bijzondere taken op het gebied van volkshuisvesting extra terughoudend moet zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht. Het Hof bekrachtigde dan ook het vonnis van de kantonrechter.

De woningcorporatie trachtte de Hoge Raad te bewegen tot een beperkte uitleg van artikel 7:264 BW door aan te voeren dat het artikel (enkel) beoogt misstanden tegen te gaan. Het zou volgens de woningcorporatie te ver gaan om bedingen waardoor de huurder niet is gebaat en/of de verhuurder in overwegende mate wel is gebaat in ieder geval als onredelijk aan te merken.
De Hoge Raad is het niet eens met de woningcorporatie.

De Hoge Raad neemt in ogenschouw dat een (aspirant)huurder ten opzichte van de verhuurder niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om bij het aangaan van de huurovereenkomst te voorkomen dat een beding, waarin naast de huurprijs een voordeel voor de verhuurder wordt bedongen, in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die artikel 7:264 BW biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van 'een niet redelijk voordeel' sprake is, indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Het Hof mocht ten aanzien van de woningcorporatie de specifieke taken die de woningcorporatie heeft op het gebied van de volkshuisvesting als gezichtspunt in aanmerking nemen.

Een praktische opsomming.

Kosten die wel in rekening mogen worden gebracht bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn:
- Kosten van het aanvragen van vergunningen
- kosten van het naamplaatje;
- de waarborgsom (deze hoort eigenlijk niet in het rijtje thuis, omdat een waarborgsom geen 'echte' kosten zijn)

Kosten die niet in rekening mogen worden gebracht:
- sleutelgeld
- Overnamekosten voor bijvoorbeeld vloerbedekking of gordijnen;
- Rente over de waarborgsom
- Bemiddelingskosten van een door verhuurder ingeschakelde makelaar

Tot slot.

Het boetebeding mag wel worden overeengekomen en wordt niet aangemerkt als een onredelijk genoten voordeel, omdat dit beding pas 'voordeel' voor de verhuurder oplevert, wanneer een verbod wordt overtreden of een verplichting niet wordt nagekomen. Ook (oneerlijke) afspraken over de hoogte van de huur, danwel de wijze van berekening, vallen niet onder het artikel. De wet kent daarvoor aparte regels.

Verder is door de kantonrechter te Rotterdam in 2006 bepaald dat een beding in de huurovereenkomst van woonruimte, waarin de huur van een parkeerplaats verplicht wordt gesteld en tevens de beëindiging van de huur van de parkeerplaats koppelt aan de huur van woonruimte niet als een beding moet worden gezien dat een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert.

Wilt u meer weten over de do's en don'ts bij het aangaan van een huurovereenkomst of meer in het bijzonder over het in dit artikel beschreven onderwerp? Neemt u dan contact op met Renate van der Hoeff, 010- 7504475 of rh@thladvocaten.nl