De kantonrechter Amsterdam heeft in een recent vonnis een vordering van woningstichting Ymere tot beëindiging van de huurovereenkomst met een huurder die twee koopwoningen bezat, toegewezen. Volgens de kantonrechter kon Ymere de huurovereenkomst met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ opzeggen. Het is de eerste keer dat een huurder van een sociale huurwoning van de rechter zijn woning moet verlaten vanwege eigendom van koopwoningen.

De aanleiding tot de procedure

De huurder huurde sinds 24 oktober 2014 een sociale huurwoning van Ymere.
De huurprijs bedraagt ten tijde van de uitspraak € 495,29. Na het aangaan van de huurovereenkomst, in 2016 en 2021, koopt de huurdertwee woningen die hij verhuurt. Hij koopt ook nog een derde woning, die hij korte tijd later weer verkoopt. De huurder legt de gesloten huurovereenkomsten niet over en stelt dat hij de ene woning verhuurt voor € 1.200,-- en de tweede voor € 2.000,-- contant, zonder betalingsbewijs.
Ymere is van mening dat de huurder niet langer behoort tot haar doelgroep en zegt de huurovereenkomst op grond van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik op, zodat zij de woning aan iemand kan gaan verhuren die wel tot de doelgroep behoort.
De huurder gaat daarmee niet akkoord.

De kantonrechter

De kantonrechter overweegt allereerst dat onder eigen gebruik ook gebruik door iemand anders kan vallen als daarmee de statutaire doelstelling van de verhuurder wordt gediend. Verder volgt uit de wet dat het verhuren aan enkele specifieke doelgroepen, zoals studenten, onder eigen gebruik kan vallen. De in de wet genoemde groepen zijn volgens de kantonrechter niet limitatief, nu dat niet uit de toelichting bij de wet blijkt. Nu Ymere volgens de Woningwet verplicht is om woningen te verhuren aan mensen met een kleine beurs en dit ook uit haar statuten volgt, kan Ymere een beroep doen op dringen eigen gebruik als een huurder niet meer in die doelgroep valt.

Vervolgens moet de kantonrechter nog een belangenafweging maken en bezien of er passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. De belangenafweging valt in het voordeel van Ymere uit, dat naar voren bracht dat de wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam gemiddeld 13 jaar duurt. De huurder stelde daartegenover dat Ymere meer woningen kan bouwen om de wachttijd te verkorten en dat hij één van zijn huurwoningen zal moeten betrekken als de vordering van Ymere zou worden toegewezen, waarmee er per saldo geen huurwoning vrijkomt. De kantonrechter gaat niet in de stellingen van de huurder mee en overweegt dat de lange wachttijd niet aan Ymere is te wijten. Verder verhuurt de huurder de koopwoningen tegen huurprijzen in het midden- of hoog segment. Daarmee is het dus niet zo dat er per saldo geen sociale huurwoning vrij komt. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat eventuele huurders in de koopwoningen op hun beurt moeten wachten als zij via de reguliere weg een sociale huurwoning willen betrekken.

Ook vindt de kantonrechter dat er passende vervangende woonruimte voor de huurder van Ymere beschikbaar is. De huurder zou in één van zijn koopwoningen kunnen gaan wonen. Aan de stelling van de huurder dat hij dat niet zou kunnen betalen, gaat de kantonrechter voorbij nu de huurder over zijn inkomen en uitgaven te weinig informatie had verschaft. Voor het geval de huurder zijn koopwoningen heeft verhuurd via vaste huurovereenkomsten (voor onbepaalde tijd) overweegt de kantonrechter dat de huurder zelf de huurovereenkomsten met zijn huurders kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

De conclusie van de kantonrechter is dat Ymere de huurovereenkomst kan opzeggen.

En de sociale huurder met een hoog inkomen en/of hoog vermogen dan?

De kantonrechter gaat ook in op de vraag of sociale verhuurders huurovereenkomsten met huurders die vanwege een hoog inkomen en/of hoog vermogen niet (meer) tot de doelgroep behoren kunnen opzeggen. Dat is volgens de kantonrechter niet zo.
Voor wat betreft de huurders die te veel zijn gaan verdienen (scheefhuurders) bevat d wet al een compensatieregeling in de vorm van een de inkomensafhankelijke huurverhoging. Vermogen van huurders wordt bij aanvang van de huurovereenkomst al niet meegenomen in de toets of iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning.

Tot slot

Tegen de uitspraak van de kantonrechter staat hoger beroep open. Dat lijkt een logische stap voor de huurder, al was het maar omdat het vonnis van de kantonrechter niet mag worden gebruikt zolang dat hoger beroep loopt. Voor de rechtsontwikkeling zou het mooi zijn als een hof zich ook over de materie buigt.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 010-7504475 of per e-mail: el@thladvocaten.nl.