Sinds 1 juli 2024 is het zover. Tijdelijke huurovereenkomsten mogen niet meer worden gesloten, met uitzondering van  verhuur aan enkele specifieke doelgroepen. Verhuur aan deze doelgroepen is ook beperkt tot een termijn van maximaal twee jaar.

De groepen waaraan tijdelijk kan worden verhuurd, zijn uitgewerkt in het zogenaamde Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Dit Besluit noemt de volgende groepen:

a. personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
b. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
c. personen die direct voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst woningzoekenden als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 waren;
d. huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
e. personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
f. personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
g. personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
h. vergunninghouders die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

In deze acht gevallen kunnen alle verhuurders, dus niet alleen sociale verhuurders, een tijdelijke huurovereenkomst sluiten.

Nader over het tweede-kans-contract

De juridisch meest interessante optie is die van het zogenaamde tweede-kans-contract (achter d). In de toelichting bij de wet was eerder te lezen dat zo’n tweede-kans-contract alleen mag worden gesloten in het geval  een eerder huurcontract door de rechter was beëindigd. Die regeling is te vergelijken met het arbeidsrecht, waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd alleen met een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden opgevolgd als de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd door de rechter is beëindigd.

In de laatste toelichting blijkt de wetgever wat soepeler. Nu staat namelijk in het Besluit dat een tweede-kans-contract kan worden gesloten niet alleen met huurders waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd, maar ook met huurders die – nadat de verhuurder te kennen heeft gegeven een gerechtelijke procedure tot ontbinding te gaan voeren – vrijwillig hebben ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Het moet dan wel zeer waarschijnlijk zijn dat de vordering van de verhuurder tot ontruiming wegens overlast zou worden toegewezen.

 De gewijzigde toelichting is een winstpunt voor verhuurders en, zo kan worden gesteld, ook voor huurders nu makkelijker een tweede-kans-contract kan worden aangeboden. Nadeel van de ruimere mogelijkheid lijkt wel te zijn dat huurders met wie de huurovereenkomst niet door de rechter is ontbonden en die vrijwillig een tweede-kans-contract hebben gesloten, zich zullen gaan verweren tegen een beëindiging daarvan met als motivering dat zij weliswaar hebben ingestemd met beëindiging van de eerdere huurovereenkomst, maar dat zij zich onvoldoende de gevolgen realiseerden en dat er geen sprake was van een situatie waarin het ‘zeer waarschijnlijk was dat de vordering van de verhuurder tot ontruiming wegens overlast zou worden toegewezen’. Zeker in gevallen waarin de huurder bij het sluiten van een tweede-kans-contract niet werd bijgestaan door een gemachtigde, lijkt zo’n standpunt op voorhand niet kansloos.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).