In een bijdrage van 20 april 2020 behandelde Paul Beekman de uitspraak van het Hof Den Haag in een casus op het snijvlak van huur en bruikleen.
Die uitspraak is voorgelegd aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in een arrest van 2 juni jl. anders beslist dan het Hof deed.

De uitspraak van de Hoge Raad is van belang voor alle partijen die te maken hebben met leegstandbeheer. Hieronder zal ik de casus en de uitspraak van het hof nog eens kort uiteen zetten, gevolgd door de beslissing van de Hoge Raad.

De feiten

 Inzet van de procedure bij – uiteindelijk – de Hoge Raad was of tussen de Gemeente Rotterdam en een bewoonster van een woning sprake was van huur (en dus van huurdersbescherming) of van bruikleen. Het kenmerkende verschil tussen huur en bruikleen is dat bij huur een vergoeding voor het gebruik van de zaak wordt betaald en bij bruikleen niet.

De betreffende bewoonster woonde sinds 2007 onafgebroken in het pand van de gemeente. In eerste instantie betaalde zij alleen voor de kosten van nutsvoorzieningen € 175,- per maand. In 2011 sloot de bewoonster met Alvast – dat het leegstandsbeheer voor de gemeente regelde – een dienstverleningsovereenkomst en een bruikleenovereenkomst. Op grond daarvan betaalde de bewoonster, naast de vergoeding voor nutsvoorzieningen, in eerste instantie een vergoeding van € 125,- en later van € 150,- per maand. De vraag was of dat bedrag moest worden gezien als vergoeding van beheerskosten of als vergoeding voor het gebruik van de woning en dus als huurprijs.

 Het Hof overwoog dat Alvast niet aannemelijk heeft kunnen maken dat het totaalbedrag van € 150,- uitsluitend bedoeld is om de beheerskosten te dekken. Daarbij achtte het Hof van belang dat de bewoonster vanaf 2011 opeens een extra bedrag per maand moest gaan betalen terwijl de situatie hetzelfde bleef, dat de hoogte van het bedrag meer dan louter symbolisch was, dat Alvast geen acquisitie had hoeven plegen omdat de bewoonster er al woonde toen zij de overeenkomst met Alvast sloot en dat niet viel in te zien waarom de bewoonster zou moeten meebetalen aan eigenaarsonderhoud. Het bedrag van € 150,- kon volgens het Hof dus niet worden toegerekend aan – uitsluitend – beheerkosten en moest worden beschouwd als tegenprestatie voor het gebruik van de woning.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dus anders. Volgens de Hoge Raad is het oordeel van het Hof dat sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning – en dus van huur – niet begrijpelijk. Daarbij stelt de Hoge Raad voorop dat bij leegstandbeheer een forfaitaire kostenvergoeding op zijn plaats kan zijn. Dat Alvast in dit specifieke geval geen acquisitie heeft hoeven plegen, doet volgens de Hoge Raad niet af aan een (blijkbaar) door de gemeente en Alvast opgevoerde lijst met gemiddelde kosten, waaruit de vergoeding is opgebouwd. Als op die lijst de post acquisitie buiten beschouwing wordt gelaten, resteert nog steeds een bedrag van € 177,50, welk bedrag hoger is dan het bedongen bedrag van € 150,-.

Ook de overweging van het Hof dat sprake zou zijn van een vergoeding voor eigenaarsonderhoud bleek volgens het Hof niet uit de stukken. Tenslotte acht de Hoge Raad het niet van belang dat de bewoonster vanaf 2011 opeens een extra bedrag per maand is gaan betalen, terwijl de situatie hetzelfde bleef. Waar het om gaat, is of dat extra bedrag aan beheerskosten kon worden gerelateerd. En dat is volgens de Hoge Raad het geval.

 Conclusie

De uitspraak is van belang voor de praktijk en maakt het voor partijen makkelijker om in ieder geval enige vergoeding te bedingen voor de kosten van leegstandbeheer. Voorzichtigheid blijft geboden en in de situatie dat een vergoeding wordt gevraagd, zal net als in deze zaak is gedaan aangetoond moeten kunnen worden dat het gevraagde bedrag dient als dekking van beheerkosten.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).