Een verhuurder is op grond van de wet een verhuiskostenvergoeding verschuldigd als de huurder – al dan niet tijdelijk – moet verhuizen in verband met een voorgenomen renovatie. In 2016 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op een aantal vragen dat in dat kader speelde. Over die uitspraak is op onze website een artikel verschenen op 4 mei 2016. (
Na het arrest van de Hoge Raad hield met name één vraag de juridische gemoederen nog bezig, namelijk of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is als de verhuurder aan de huurder een volledig ingerichte wisselwoning (ook wel logeerwoning genoemd) aanbiedt voor de duur van de werkzaamheden. Het antwoord op deze vraag is van belang, met name omdat de verhuiskostenvergoeding jaarlijks wordt vastgesteld op een minimumbedrag, dat op dit moment € 6.505,-- bedraagt. De meeste rechters beslisten dat verhuurder niet èn een wisselwoning en dit bedrag aan een huurder verschuldigd kunnen zijn, met als overweging dat in het geval een wisselwoning wordt aangeboden, geen sprake is van een verhuizing. Het in figuurlijke en soms letterlijke zin alleen meenemen van een tandenborstel en enig schoon ondergoed, kan daar niet onder worden geschaard, aldus deze rechtspraak. Het Hof Arnhem/Leeuwarden was in een uitspraak uit 2019 strenger en oordeelde dat de verhuiskostenvergoeding ook moet worden betaald als de huurder geen noemenswaardige verhuis- en/of inrichtingskosten maakt. In een latere uitspraak van hetzelfde Hof werd echter de verhuiskostenvergoeding niet toegekend aan een huurder die de beschikking kreeg over een wisselwoning. Reden genoeg om ook deze vraag door de hoogste rechter, de Hoge Raad, te laten beantwoorden. Daartoe zijn, net als in 2016, aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen gesteld. Die vragen zijn, u raadt het wellicht al, gesteld door het Hof Arnhem/Leeuwarden.
De prejudiciële vragen
Het Hof Arnhem/Leeuwarden stelde de volgende vragen aan de Hoge Raad
1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de onder 1 geschetste situatie de woning te behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, zoals bedoeld in art. 7:220 lid 5 BW?
De uitspraak van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 1 april jl. duidelijkheid verschaft: de verhuurder is niet de minimumbijdrage verschuldigd als een gestoffeerde en gemeubileerde woning wordt aangeboden. Daartoe overweegt de Hoge Raad allereerst dat de wetsgeschiedenis geen antwoord geeft op de vraag of de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is bij de aanbieding van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning. De strekking van de wettelijke regeling is volgens de Hoge Raad echter dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken, omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage ook gebaseerd op de daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting van nutsvoorzieningen.
Een redelijke wetsuitleg brengt volgens de Hoge Raad mee dat een huurder die tijdens de renovatie verblijft in een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning geen aanspraak kan maken op de verhuiskostenvergoeding. Dat geldt ook als de verhuurder een wisselwoning heeft aangeboden en de huurder deze heeft geweigerd. Anders gezegd, de huurder kan dus niet kiezen tussen een wisselwoning en de forfaitaire vergoeding van (thans) € 6.505,-.
Als een verblijf in de wisselwoning toch gepaard gaat met kosten, zoals vervoer- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, heeft de huurder volgens de Hoge Raad in beginsel aanspraak op vergoeding van die kosten – en dus niet alsnog op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding -.
Met betrekking tot de wisselwoning zelf overweegt de Hoge Raad nog het volgende: “Of de aangeboden wisselwoning een redelijke en passende voorziening is, hangt ondermeer af van de ligging en kwaliteit van de wisselwoning, de duur van het verblijf in de wisselwoning, de vraag of enig deel van de inboedel moet worden verplaatst en de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Als de aangeboden wisselwoning geen redelijke en passende voorziening is, heeft de huurder aanspraak op de minimumbijdrage.”
Ten slotte
Met het arrest van de Hoge Raad is een belangrijke in de praktijk spelende vraag beantwoord: In het geval een volledig gestoffeerde en gemeubileerde wisselwoning wordt aangeboden, of die nu wordt geaccepteerd if geweigerd - is de verhuiskostenvergoeding niet verschuldigd. Wel moet die wisselwoning – op de wijze zoals hiervoor omschreven – passend zijn.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).
