Inleiding
In het geval de verhuurder een huurovereenkomst van woonruimte opzegt wegens dringend eigen gebruik en de huurder hier niet mee instemt, beslist (indien gevorderd) de rechter. Wijst de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder af, dan verlengt de rechter de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd. Hierna kan de verhuurder opnieuw en met inachtneming van de wettelijke bepalingen opzeggen. De Hoge Raad heeft zich in zijn uitspraak van 18 februari 2022 uitgesproken over de einddatum van een door de rechter voor een bepaalde tijd (bedoeld in art. 7:273 lid 2 BW) verlengde huurovereenkomst.
De feiten en omstandigheden
Er is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van een zelfstandige woning. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik; de relatie van de verhuurder is geëindigd en de verhuurder heeft de woning nodig om hierin (deels met zijn kinderen) te wonen. De huurder stemt niet in met de opzegging en de verhuurder legt zijn beëindigingsvordering voor aan de rechtbank.
De rechtbank
De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is van dringend eigen gebruik, maar dat de verhuurder niet bewezen heeft dat de huurder in de omgeving vervangende passende woonruimte kan verkrijgen. De vordering van de huurder wordt afgewezen en de kantonrechter verlengt de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd tot 29 maart 2019.
Het gerechtshof
Het gerechtshof bekrachtigt in haar beslissing van 9 juni 2020 de beslissing van de rechtbank. Hierbij overweegt het hof dat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019. Het hof stelt geen beëindigingsdatum van de huurovereenkomst vast. De verhuurder legt deze beslissing voor aan de Hoge Raad omdat hij van mening is dat de beslissing van het gerechtshof niet leidt tot een einde van de huurovereenkomst per 29 maart 2019. Uit de wet volgt dat de verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst door de rechter opnieuw en tijdig moet opzeggen, terwijl hierover vervolgens een nieuwe procedure bij de rechter kan volgen. De verhuurder kan nu echter niet tijdig opzeggen, omdat het hof geen beëindigingsdatum heeft vastgesteld, terwijl de genoemde datum (29 maart 2019) gelegen is vóór de datum van de beslissing van het gerechtshof van 9 juni 2020.
De Hoge Raad
De Hoge Raad is het eens met de klachten van de verhuurder. Hij overweegt hiertoe dat de verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd door de rechter krachtens art. 7:273 lid 2 BW niet tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na het verstrijken van deze tijd. De verlenging brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd. Ook overweegt de Hoge Raad dat de rechter de verlengingsvordering niet kan toewijzen tegen een datum in het verleden (vóór de uitspraak van de rechter). De zaak wordt verwezen naar een ander gerechtshof die zich moet uitspreken over de einddatum van de huurovereenkomst. De uitspraak van de Hoge Raad van 18 februari 2022 in deze zaak is hier na te lezen.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel: 010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).
