Bij arrest van 24 december jl. heeft de Hoge Raad, naar aanleiding van zogenaamde prejudiciële vragen die waren gesteld door de kantonrechter in Roermond, duidelijkheid gegeven over de gevolgen van de coronapandemie op huurovereenkomsten met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte. Hieronder zet ik de belangrijkste beslissingen onder elkaar.
Coronapandemie is een onvoorziene omstandigheid, geen gebrek.
In de literatuur en de rechtspraak was allereerst in geschil of de coronapandemie kan worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde en/of als een onvoorziene omstandigheid. In beide gevallen is er aanleiding om de huurprijs te verminderen. De Hoge Raad heeft beslist dat de coronapandemie niet geldt als een gebrek. Het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van bedrijfsruimte als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie levert volgens de Hoge Raad wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wet die tot huurprijsvermindering kan leiden. Dat geldt voor alle zogenaamde middenstandsbedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW. Daaronder vallen met name winkels en horeca, maar niet kantoorruimte. De onvoorzienbaarheid geldt verder voor alle overheidsmaatregelen die samen hangen met de coronapandemie, dus niet alleen winkelsluitingen maar ook anders maatregelen waardoor geen of minder publiek in het gehuurde komt.
De Hoge Raad heeft ook bepaald tot wanneer de coronamaatregelen nog onvoorzien waren. Dat moment heeft de Hoge Raad bepaald op 15 maart 2020. Voor huurovereenkomsten die daarvoor zijn gesloten geldt dus dat de huurders in beginsel – behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel - een beroep toekomt op onvoorziene omstandigheden. Voor huurovereenkomsten die daarna zijn gesloten in beginsel niet. Voor die huurovereenkomsten zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Berekening huurprijsvermindering
De Hoge Raad heeft ook antwoord gegeven op de vraag wat het gevolg moet zijn van de conclusie dat de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is. In de lagere rechtspraak werd tot een huurkorting beslist waarbij tot aan de uitspraak van de Hoge Raad verschillende methoden werden toegepast De Hoge Raad heeft ook op dat punt duidelijkheid gegeven. Uitgangspunt is dat het nadeel van de coronapandemie niet aan de huurder noch aan de verhuurder is toe te rekenen, zodat dit tussen partijen, voorzover niet reeds gecompenseerd door de tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL), bij helfte moet worden verdeeld. [MM|TA1] De vermindering van de huurprijs als gevolg van de coronapandemie wordt dan vervolgens per periode waarover de huurprijs is verschuldigd berekend volgens de zogenaamde vaste lasten methode. De Hoge Raad geeft in het arrest (alinea 3.3.4) daartoe een stappenplan en een rekenvoorbeeld dat voor de praktijk erg prettig is.
Ten slotte
Het arrest geeft op de gewenste vlakken aan huurders en verhuurders duidelijkheid. De verwachting is gerechtvaardigd dat er met de antwoorden een stuk minder over deze materie zal worden geprocedeerd. Niettemin zullen er zaken blijven waarin discussie kan ontstaan, in ieder geval voor wat betreft huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020, maar ook voor huurovereenkomsten van daarvoor, allereerst voor wat betreft deze peildatum. Ook overigens geeft de Hoge Raad aan dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat wordt afgeweken van de voorgeschreven wijze van berekening van de huurkorting, bijvoorbeeld vanwege de hoedanigheid van de huurder of de financiële positie van de huurder of de verhuurder.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail el@thladvocaten.nl).
