Er is veel te doen over de Tweebosbuurt. De wens van verhuurder Vestia en de betrokken overheden om de wijk te slopen, heeft zowel binnen als buiten de rechtszaal stof doen opwaaien, tot aan de Verenigde Naties aan toe.

Binnen de rechtszaal was vooral bijzonder dat twee kantonrechters in Rotterdam tot verschillende uitkomsten kwamen bij de beoordeling van het beroep van Vestia op zogenaamd dringend eigen gebruik om tot sloop over te gaan. In september 2019 gaf de kantonrechter Vestia nog groen licht en in januari 2020 besloot de kantonrechter (een andere dan de kantonrechter die in september 2019 vonnis wees) in tegengestelde zin. Tegen beide uitspraken is hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 30 november 2021 heeft het Hof Den Haag uiteindelijk besloten dat de vorderingen van Vestia kunnen worden toegewezen.

De verschillen tussen de vonnissen van de kantonrechters

Hoe kwam het nu dat de kantonrechters verschillend oordeelden over dezelfde zaak? Het belangrijkste verschil zat hem in de wijze van toetsing. Waar de kantonrechter in september 2019 overwoog dat Vestia voldoende aannemelijk moet maken dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om de betrokken woningen aan te pakken is gekomen, maar dat de kantonrechter niet over de aard van de ingreep (in dit geval sloop en nieuwbouw) kan oordelen, toetste de kantonrechter in januari 2020 veel strenger en inhoudelijker. Zo is in het vonnis van januari 2020 te lezen dat de verhuurder “niet of althans onvoldoende heeft kunnen uitleggen waarom een herstructureringsplan voorziet in een afname van het aanbod van sociale huurwoningen”. In september 2019 achtte de kantonrechter verder nog van belang dat het plan van Vestia werd gesteund door de gemeente Rotterdam en de Rijksoverheid en zijn oorsprong vond in adviezen van deskundigen.

De uitspraak van het hof Den Haag

Het hof Den Haag volgt de lijn van de uitspraken van september 2019 en overweegt onder meer:
 

“7.12 Het hof is op grond van het voorgaande, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat de stedenbouwkundige en volkshuisvestelijke noodzaak om tot sloop en renovatie van de woningen in de Tweebosbuurt over te gaan, voldoende is onderbouwd. De keuze van Vestia om tot sloop en nieuwbouw over te gaan volgt de beleidsmatige keuze van de gemeente Rotterdam en de Rijksoverheid om mede door fysieke aanpassingen in de wijk de problemen op Rotterdam Zuid aan te pakken. Het advies van Deetman en Mans is gevolgd door een aantal uitwerkingsplannen waarin de corporaties uitdrukkelijk zijn betrokken en waarbij als hun taak mede is omschreven de problemen die op het gebied van huisvesting in de betrokken wijken zijn gesignaleerd, aan te pakken. (…) Waar het om gaat is dat op het (grotere) niveau van Rotterdam Zuid problemen zijn gesignaleerd en dat de sloop en nieuwbouw van corporatiewoningen als deel van de oplossing voor die problemen is aangedragen en politiek is omarmd. (…)

7.13 Dat er andere keuzes dan sloop en nieuwbouw mogelijk zouden zijn (Vestia heeft dat overigens betwist), is niet voldoende voor de conclusie dat de afweging die Vestia heeft gemaakt, niet gerechtvaardigd is. Datzelfde geldt voor het gegeven dat er andere visies op de leefbaarheid van de wijk en de samenstelling van de populatie van een wijk naar inkomen en werk mogelijk zijn. Met het voorgaande is het dringend eigen gebruik dan ook reeds gegeven.”

In tegenstelling tot de kantonrechter in eerste aanleg (in januari 2020) acht het Hof ook bewezen dat de woningen “op waren” en ook om die reden voor sloop en nieuwbouw kon worden gekozen. Daarbij speelde mee dat renovatie zonder sloop erg duur zou zijn en niet zou leiden tot het opheffen van alle aan de oude woningen klevende gebreken.

Uit de uitspraak blijkt verder dat er passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar was. Door Vestia waren in dat kader ook meerdere woningen aangeboden, waaronder woningen op korte afstand van de te slopen woning.

Ten slotte

De uitspraak van het hof Den Haag is in lijn met eerdere rechtspraak op het gebied van dringend eigen gebruik. Er kan door de huurder nog cassatie bij de Hoge Raad tegen worden ingesteld, maar Vestia hoeft daarop niet te wachten nu de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.


Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).