Inleiding
In een huurovereenkomst voor woonruimte wordt doorgaans bepaald dat het de huurder niet toegestaan is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de woonruimte aan anderen onder te verhuren of in gebruik te geven. Bij overtreding van dit verbod wordt een contractuele boete verbeurd. De rechter moet onderzoeken of de verhuurder ook andere boetebedingen in heeft geroepen of in kan roepen. Als dat zo is moet de rechter beoordelen of het beding oneerlijk is bezien in combinatie met andere bedingen in de huurovereenkomst. In de hieronder te bespreken zaak speelde precies dit onderwerp.

De feiten en omstandigheden

De huurder huurt een (kleine) woning. In de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is o.a. een verbod van onderverhuur/ ingebruikgeving aan derden opgenomen op straffe van een boete van minimaal € 45,50 per dag. Op het adres van het gehuurde heeft de huurder ook zijn beide broers ingeschreven en vaststaat dat zij het gehuurde hebben gebruikt, terwijl de huurder niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De verhuurder vordert een contractuele boete van zo’n € 14.000,-- in verband met het in gebruik geven van het gehuurde aan één van de broers (277 dagen) en zij vordert hiernaast ook schadevergoeding.

De rechtbank

De kantonrechter overweegt dat de huurder de huurovereenkomst niet heeft nageleefd. Er is echter geen limiet gesteld op de te verbeuren boete en hierdoor kan deze oplopen tot een onevenredig hoog bedrag. Bovendien kan de verhuurder hiernaast ook schadevergoeding vorderen. De kantonrechter overweegt dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en buiten toepassing gelaten moet worden. De vordering tot betaling van de boete wordt afgewezen. De vordering tot betaling van schadevergoeding wijst de rechter ook af omdat de gestelde schade niet voldoende is onderbouwd.

Het gerechtshof

De verhuurder stelt hoger beroep in. Het gerechtshof overweegt ook dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zijn broer in te laten wonen. Het gerechtshof is van mening dat de algemene bepalingen duidelijk zijn over het verbod van onderverhuur/ ingebruikgeving en over de prikkel (boete) om het verbod na te leven. De huurder heeft zelf in de hand of- en tot welk bedrag een boete verbeurd wordt; dit is voldoende limitering. Een maximumbedrag kan op een bepaald moment geen prikkel meer zijn voor de huurder, terwijl verhuurders groot belang hebben bij het doeltreffend bestrijden van onderverhuur van sociale woonruimte. Dit is niet oneerlijk. Hierin past volgens het hof ook de mogelijkheid tot het vorderen van schadevergoeding in de zin van afdracht van de inkomsten uit verboden onderverhuur. Vanwege het doel, effect en de wettelijke basis voor deze afdracht is dit een aanvullend instrument tot handhaving van het verbod van onderverhuur/ ingebruikgeving. Het boetebeding is dus niet oneerlijk. Het gerechtshof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de huurder in de boete en de proceskosten bij de rechtbank en het gerechtshof (totaal zo’n € 20.000,--).  

 Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 10 augustus 2021 in deze zaak is hier na te lezen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel: 010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).