NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Kantonrechter vernietigt huurovereenkomst wegens onjuiste voorstelling van zaken door huurster bij aangaan huurovereenkomst.

25 juni 2012 - Onroerendgoedrecht nieuws

Een huurovereenkomst van woonruimte kan op verschillende manieren ten einde komen. Hieronder zal eerst kort worden stil gestaan bij de meest gangbare wijze waarop een huurovereenkomst eindigt, opzegging. Vervolgens zal worden stilgestaan bij de mogelijkheid van vernietiging van een huurovereenkomst van woonruimte op grond van dwaling. Tot slot zal een uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage worden besproken waarbij een ontruiming naar aanleiding van vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling is gevorderd en toegewezen.


Einde huurovereenkomst door opzegging

Een huurovereenkomst van een woonruimte kan eindigen door opzegging van de huurder. Daarvoor is een enkel briefje met de mededeling van opzegging voldoende.

De verhuurder van woonruimte ziet zich in het geval hij wil opzeggen, geconfronteerd met een juridisch kader waarbinnen de huurder wordt beschermd . De verhuurder zal, als de huurder niet instemt opzegging, altijd een gerechtelijke procedure moeten starten om de huurovereenkomst tot een einde te krijgen. Het wettelijk kader hieromtrent zal hier nader besproken worden.

Wettelijk kader opzegging huurovereenkomst woonruimte door de verhuurder

De opzegging door de verhuurder moet allereerst de gronden vermelden die tot opzegging hebben geleid. De wet geeft kort gezegd de volgende opzeggingsgronden voor een huurovereenkomst van woonruimte: slecht huurderschap, dringend eigen gebruik, niet aanvaarden redelijk voorstel en verwezenlijking bestemmingsplan.
Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in de wet genoemde gronden is nietig.
De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mee te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst. De verhuurder kan,wanneer hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, (op de gronden vermeld in de opzegging) vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Buitengerechtelijke vernietiging

De verhuurder kan een huurovereenkomst ook, zonder tussenkomst van de rechter, vernietigen wanneer er bijvoorbeeld sprake is van dwaling. Er is sprake van dwaling als een overeenkomst wordt aangegaan bij een onjuiste voorstelling van zaken. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten is volgens de wet vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Op grond van dwaling kunnen alle soorten overeenkomsten en dus ook huurovereenkomsten worden vernietigd.

De uitspraak van de Kantonrechter

De Voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Gravenhage heeft op 24 januari 2012 in kort geding een vordering tot ontruiming van een woning toegewezen. Aan de vordering lag ten grondslag dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk was vernietigd op grond van dwaling.

De feiten waren als volgt. Op 23 juni 2011 hadden verhuurster en huurster een huurovereenkomst gesloten voor een woning in Den Haag. In de advertentie van de woning waarop huurster heeft gereageerd stond aangegeven dat de woning was bestemd voor maximaal 3 personen. De huurster heeft echter vier kinderen. Oorspronkelijk stonden er dan ook vier kinderen vermeld op de woonpas. Vanaf april 2011 had zij steeds maandelijks één kind van de woonpas afgehaald, waardoor zij in aanmerking kon komen voor de woning. Op het moment van toewijzing van de woning aan huurster stond zij als enige op de woonpas ingeschreven. Huurster is de Nederlandse taal niet machtig. Bij de bezichtiging van de woning was een kennis van huurster aanwezig die aan de verhuurmakelaar meedeelde dat huurster de woning alleen ging bewonen. Op het intakeformulier staat huurster dan ook als hoofdbewoner genoemd en zijn er geen overige meeverhuizenden ingevuld. Uiteindelijk betrok de huurster met haar vier kinderen de woning.

Verhuurster stelt vervolgens dat zij geen huurovereenkomst zou hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken, namelijk dat huurster met haar vier kinderen de woning zou betrekken. In de advertentie was duidelijk aangegeven dat de woning was bestemd voor drie personen. Nu de verhuurster op basis van inlichtingen van huurster en haar kennis veronderstelde dat de huurster de woning alleen zou gaan bewonen en deze inlichtingen achteraf onjuist bleken, vernietigde de verhuurster de huurovereenkomst op grond van dwaling.

De huurster stelde dat zij de Nederlandse taal niet machtig is en beriep zich op een bepaling uit het Verdrag inzake de Rechten van het Kind, waarin de zwaarwegende en fundamentele belangen van kinderen worden beschermd.

De Voorzieningenrechter achtte het gesjoemel met de woonpas en de onjuiste verklaringen tijdens de bezichtiging voldoende grond voor een beroep op dwaling en wees de vordering tot ontruiming van de woning toe. De omstandigheid dat huurster de advertentie niet zelf kon lezen deed aan het oordeel van de Voorzieningenrechter niet af.

De Voorzieningenrechter woog de vier kinderen die op straat zouden komen te staan wel mee. Hij oordeelde dat de woning pas twee maanden na de datum van het vonnis gerechtelijk mocht worden ontruimd, terwijl normaal gesproken een ontruimingstermijn van drie dagen wordt gevorderd en toegewezen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.