Het hebben van een dakterras of zelfs daktuin is populair. Veel mensen willen meer groen. Ook gemeenten stimuleren het hebben van een groen dak. Veel eigenaren en huurders maken hun dak tot tuin. Voor huurders geldt, dat als zij een deel van een dak inrichten als terras of zelfs tuin, dit niet direct onderdeel gaat uitmaken van de huurovereenkomst.
Hieronder noem ik twee uitspraken. Een van de rechtbank Rotterdam van 22 november 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:10893 en een van de rechtbank Amsterdam van 11 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2021:955).
Bij de rechtbank in Rotterdam speelde het volgende.
De huurder van een woning had sinds het begin van de huurovereenkomst (gedurende 14 jaar) het gebruik van een opbouw op de daktuin op het platte dak van het pand waar de woning onderdeel van uitmaakte. De huurder had voor dit gebruik toestemming gekregen van de voorganger van de verhuurder. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van de opbouw. Volgens de verhuurder behoort de opbouw niet tot het gehuurde.
De verhuurder krijgt gelijk van de kantonrechter. De opbouw werd niet omschreven in de huurovereenkomst. Dat het gebruik van de opbouw 14 jaar heeft geduurd maakt niet dat er een recht ontstaat of dat de opbouw onderdeel wordt van de huurovereenkomst.
Art. 7:226 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkrijger van een verhuurde zaak (koper) aan de door de verhuurder gesloten huurovereenkomst gebonden is. De ratio van art. 7:226 BW is de bescherming van de huurder bij verkoop van de (in dit geval) woning. De koper is als nieuwe verhuurder slechts gebonden aan de bedingen die rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van de wpmomg tegen een door de huurder te betalen prijs, aldus lid 3 van art. 7:226 BW. Daaronder vallen ook mondelinge afspraken tussen huurder en de vorige verhuurder die gemaakt zijn na het tot stand komen van de huurovereenkomst. Een (mondeling) beding dat een persoonlijk recht tot gebruik van de opbouw inhoudt, zonder dat een tegenprestatie is overeengekomen kan niet als huur worden gekwalificeerd en gaat daarom niet op grond van artikel 7:226 BW over op de koper van een woning. Nu het recht van de huurder op het gebruik van de opbouw niet voortvloeit uit de huurovereenkomst en de opbouw geen deel uitmaakt van de woning is het volgens de rechtbank in kort geding voldoende aannemelijk dat het gebruik van de opbouw moet worden gezien als een persoonlijk recht van de huurder, waarvoor hij geen tegenprestatie levert. De verhuurder is hier niet aan gebonden en kan het gebruik opzeggen.
Meer recent is de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over een dakterras.
De huurder van een woonruimte vordert een verklaring voor recht dat een plat, niet omheind deel van het dak (dat hij dakterras noemt) tot de gehuurde woning behoort en voorts stelt hij dat hij recht heeft op het herstel van het platje dan wel op compensatie. Volgens de verhuurder is er geen sprake van een dakterras.
De rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van een dakterras dat tot de gehuurde woning behoort. Niet is komen vast te staan dat het “platje” is meeverhuurd. De toenmalige eigenaar, de grootvader van partijen, heeft het deel van het dak van zijn werkplaats dat voor de door hem gebouwde bijkeuken lag op een gegeven moment toegankelijk gemaakt met een deur. Hij heeft verder tegels op dat platje gelegd. Aldus heeft hij toentertijd niet een dakterras gemaakt op de wijze zoals dat inmiddels gebruikelijk is met alle regelgeving dienaangaande. Dat hij dit platje gebruikte om daar plantenbakken op te zetten en buiten te zitten maakt dat niet anders. Als eigenaar was het zijn eigen verantwoordelijkheid om dit dak zo te gebruiken zonder omheining/vergunning. Van een legaal dakterras met vergunning en omheining is nimmer sprake geweest. De rechtbank overweegt dat het gebruik dus sinds jaar en dag niet legaal was. Dat het gebruik door de verhuurder is gedoogd, maakt niet dat het platje tot een legaal dakterras is geworden. Het kan immers niet zo zijn dat je elke ruimte die je als dakterras kan gebruiken meteen maar als meegehuurd dakterras moet worden aangemerkt, aldus de rechtbank.
Kortom, als huurder is het verstandig schriftelijk toestemming te vragen aan de verhuurder voor het gebruik en de inrichting van een dak als dat niet tot de gehuurde woning behoort. Een gebruiksrecht geeft echter minder bescherming dan een huurrecht. Als de huurder wil dat het dakterras of de daktuin tot de gehuurde woning gaat behoren, dan zal hij daar afspraken over moeten maken en mogelijk ook een (extra) huurbedrag moeten afspreken.
Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).
