Inleiding
Indien voldaan wordt aan de voorwaarden van de Leegstandwet en hiervoor een vergunning (van B & W van de gemeente) wordt gegeven, kan woonruimte worden verhuurd op basis van de Leegstandwet en geniet de huurder niet de reguliere huurbescherming. Na het eindigen van deze overeenkomst kan onder omstandigheden sprake zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is en waarbij evenmin sprake is van huurbescherming. Het moet hierbij gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

De feiten en omstandigheden

In verband met de voorgenomen sloop van een woning heeft verhuurder ‘Poort6’ in 2013 met huurder een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet gesloten. De overeenkomst is aangeduid als "Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandwet". In de considerans en de bepalingen van de overeenkomst wordt verwezen naar verschillende bepalingen van de Leegstandwet, de vergunning van B & W en de voorgenomen sloop van de woning. De overeenkomst zou eindigen op 1 mei 2014. Het vlot niet erg met de sloopplannen en de vergunning wordt -zonder dat de huurder hiervan weet heeft- een paar maal verlengd tot 1 januari 2018. De huurovereenkomst wordt na 1 mei 2014 stilzwijgend voortgezet. De maximale duur van de vergunning eindigde op 20 augustus 2017. Poort6 heeft de overeenkomst opgezegd tegen 31 december 2017. Na een uitstel van de sloop heeft zij de overeenkomst opnieuw opgezegd tegen 31 juli 2018. De huurder heeft niet ingestemd met beide opzeggingen en Poort6 heeft ontruiming van de woning gevorderd.  

De kantonrechter

Tegenover de rechter heeft de huurder zich er op beroepen dat Poort6 ten onrechte de aanvangsdatum van de vergunning niet in de huurovereenkomst heeft vermeld. Volgens de huurder geniet hij daarom huurbescherming. Bij het aangaan van de huurovereenkomst was het volgens de rechter echter volstrekt duidelijk dat het om een tijdelijke huurovereenkomst ging in afwachting van de beoogde sloop. Weliswaar zijn enige formaliteiten van de Leegstandwet niet in acht genomen, maar de rechter overweegt dat dit kennelijk voor de huurder geen enkele praktische betekenis had, totdat het hem in het kader van de beëindiging van pas kwam. De huurder is daardoor echter niet in een belang geschaad. De kantonrechter overweegt dat de overeenkomst is geëindigde op 31 december 2017.

Het Gerechtshof Den Haag

Evenals de kantonrechter is het hof van mening dat partijen in 2013 een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet hebben gesloten. Dat is ook tot uitdrukking gebracht in de bewoordingen van de overeenkomst. Het hof overweegt dat de enige formaliteit waaraan de huurovereenkomst niet voldeed, de vermelding van de aanvangsdatum van de vergunning was. De huurder heeft echter niet gesteld welk belang hierbij was geschonden. Poort6 had daarentegen een groot belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst wegens de geplande sloop van de woning. Het hof acht het onaanvaardbaar dat de huurder zich wegens het enkele onvermeld laten van de aanvangsdatum op huurbescherming beroept.

Dat de huurder door Poort6 niet op de hoogte is gesteld van de verlenging van de vergunning van B en W levert geen strijd op met de Leegstandwet. Ook ingeval Poort6 de huurder niet informeert over de verlenging van de vergunning en geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt mag de huurder er niet vanuit gaan dat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.

Op grond van de Leegstandwet eindigt de huurovereenkomst in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest (20 augustus 2017). Als de huurder hierna met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, ontstaat een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tenzij van een andere bedoeling blijkt. Uit de inhoud van de huurovereenkomst en de opzeggingsbrief van Poort6 blijkt volgens het hof, dat Poort6 de bedoeling had om de op basis van de Leegstandwet gesloten huurovereenkomst te beëindigen op het moment waarop de vergunning haar rechtsgeldigheid verloor. Dit moet ook duidelijk zijn geweest voor de huurder. Na 20 augustus 2017 was sprake van huur die naar zijn aard van korte duur is. Deze huurovereenkomst is door opzegging op 31 december 2017 geëindigd. Dit brengt volgens het hof mee dat huurder zich tegenover Poort6 niet op huurbescherming kan beroepen.

De uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 7 april 2020 in deze zaak is onlangs gepubliceerd en is hier na te lezen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel: 010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).