Inleiding

Nadat de Hoge Raad op 22 april 2016  (zie ook onze nieuwspagina van 4 mei 2016) een aantal vragen over renovatie en verhuiskosten heeft beantwoord, bleef het onduidelijk of de verhuiskosten ook verschuldigd zijn in geval van een renovatie waarbij een tijdelijke verhuizing naar een volledig ingerichte logeerwoning wordt gefaciliteerd (zie ook onze nieuwspagina van 19 november 2018). Het Hof Arnhem-Leeuwarden sprak zich uit in het voordeel van de huurder. Recent heeft het Hof Den Haag een ander oordeel gegeven. We bespreken het arrest van het Hof Den Haag van 4 augustus 2020 hieronder. Allereerst geven we nog een algemeen juridisch kader.

Een verhuurder is in beginsel gehouden om een forfaitaire verhuiskostenvergoeding aan de huurder te voldoen van (thans) € 6.253,00 als de huurder genoodzaakt is te verhuizen wegens renovatiewerkzaamheden. Dit vloeit voort uit artikel 7:220 lid 5 BW. Deze verplichting geldt niet ingeval de huurder genoodzaakt is te verhuizen wegens dringende werkzaamheden. In het kader van een groot onderhoudsproject zal de verhuurder dikwijls een combinatie van renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden (laten) uitvoeren. In de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020  die hieronder wordt behandeld, gaat de rechter in op de vraag wanneer de huurder in een dergelijk geval recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.

Feiten

Een verhuurder gedurende vijf maanden werkzaamheden verricht aan het complex en gedurende drie weken in een huurwoning. Vanwege die werkzaamheden is de huurder drie weken verbleven in een door verhuurder aangeboden nabij gelegen logeerwoning. De logeerwoning was volledig ingericht en gestoffeerd. De huurder heeft alleen zijn persoonlijke spullen – bestaande uit kleding, beddengoed, toiletspullen en administratie – mee hoeven nemen. Zijn overige spullen konden tijdens de werkzaamheden in de woning blijven. Voor de hinder en het ongemak heeft de huurder van de verhuurder een ongeriefvergoeding van € 450,00 ontvangen. Dat vond de huurder onvoldoende.

Het geschil

De huurder meende dat hij als gevolg van de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt was (tijdelijk) te verhuizen naar de logeerwoning en vorderde daarom de forfaitaire verhuiskostenvergoeding, destijds ter hoogte van € 5.892,00.

De kantonrechter wees de vordering van de huurder af.

De huurder is in hoger beroep gegaan en stelde zich op het standpunt dat (i) de werkzaamheden als renovatie kwalificeren en (ii) een tijdelijk verblijf in een logeerwoning als gevolg van de uitvoering van deze renovatiewerkzaamheden noodzakelijk was.

Het gerechtshof

Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de kantonrechter en heeft de vordering van de huurder afgewezen. Met betrekking tot de werkzaamheden verduidelijkt het hof het onderscheid tussen renovatiewerkzaamheden en dringende werkzaamheden als volgt:

Renovatiewerkzaamheden

Als renovatiewerkzaamheden worden aangemerkt: het isoleren van de grondvloer, werkzaamheden aan de mechanische ventilatie, het installeren van een HR-ketel en het aanbrengen van nieuwe kozijnen met HR++ glas. Hierbij geldt dat slechts sprake is van renovatie indien de vernieuwing tot een (objectief vastgestelde) toename van het woongenot leidt.

Ter beantwoording van de vraag of het noodzakelijk was dat de huurder de woning tijdelijk verliet, zijn de aard en de duur van de werkzaamheden bepalend. In het geschil waarover het hof oordeelde, konden de werkzaamheden in twee werkdagen worden uitgevoerd en was het niet noodzakelijk om daarvoor de woning te verlaten. Daarbij heeft het hof in zijn overweging meegenomen dat de werkzaamheden aan de vloerisolatie van buitenaf gebeurde.

Dringende werkzaamheden

Als dringende werkzaamheden worden aangemerkt: de verwijdering van asbest, vernieuwing van de keuken, badkamer en toilet, en vervanging van deuren. Hierbij geldt dat sprake is van dringende werkzaamheden indien sprake is van vervanging van de verouderde delen van de woning en verwijdering van potentieel gevaarlijke asbesthoudende delen en de open verbrandingsinstallaties.

Het hof overweegt dat de woning na verwijdering van diverse delen en installaties, weer in bewoonbare staat moet worden teruggebracht. Daarbij kan sprake zijn van vervanging van bijvoorbeeld de keuken. Deze vervangende werkzaamheden kwalificeren echter niet als renovatie, omdat bij (noodzakelijke) vervanging van verouderd materiaal doorgaans geen sprake is van renovatie. Het hof voegt toe dat het verwijderen van asbest in beginsel altijd dringend is, omdat eenmaal beschadigde en vrijgekomen asbest leidt tot gezondheidsrisico's.

Verhuizing

Met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding, oordeelt het hof dat het verblijf in de logeerwoning niet aangemerkt kan worden als een verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Volgens het hof is daarbij van belang dat de huurder:
(i) de huisraad voor zijn huishouding niet naar een andere woning heeft verplaatst;
(ii) geen daadwerkelijke verhuis- of (her)inrichtingskosten heeft gemaakt; en
(ii) drie weken heeft verbleven in een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning, waarbij hij slechts enkele persoonlijke spullen heeft meegenomen en zijn overige spullen tijdens de werkzaamheden in de woning heeft kunnen achtergelaten.

Naar het oordeel van het hof heeft een dergelijk verblijf in een logeerwoning eerder kenmerken van een logeren.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff of Samira Challiui (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).