Inleiding

De verhuurder is in beginsel gehouden om gebreken aan het gehuurde te verhelpen als de huurder dit verlangt. Dit vloeit voort uit de hoofdverplichting van de verhuurder tot genotsverschaffing. In het verlengde daarvan geldt de verplichting voor de verhuurder om periodiek onderhoud te laten uitvoeren. Deze verplichting geldt niet voor die gebreken die volgens de wet of de huurovereenkomst voor rekening en risico van de huurder komen. Het betreft dan kleine herstellingen; geringe en dagelijkse reparaties of herstellingen die door de gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en specialistische kennis kunnen worden verricht, of gebreken aan door de huurder zélf aangebrachte veranderingen. Deze moeten door de huurder worden hersteld. In het geval van huur van bedrijfsruimte kan de verhuurder zijn verplichting om gebreken te herstellen op verschillende manieren beperken.

In de uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch van 21 april 2020 staat met name de vraag ter discussie wie de kosten draagt voor het herstel van een diepvriesinstallatie in een bedrijfsruimte.

Het geschil

Partijen hebben een huurovereenkomst betreffende kantoorruimte en overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) met elkaar gesloten. Een diepvriesinstallatie van 6 bij 8 meter maakt deel uit van het verhuurde en ingebruikneming is overeenkomstig de contractuele bestemming. In de op de overeenkomst toepasselijke algemene bepalingen wordt bepaald dat de kosten van vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties voor rekening van de verhuurder zijn, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet. Ook is opgenomen dat de verhuurder gerechtigd is om -wanneer de huurder nalaat zijn eigen onderhoud uit te voeren- op kosten van de huurder onderhoud, herstel of vernieuwing uit te voeren. De verhuurder kan dit pas doen als de huurder dit onderhoud na aanmaning nalaat. De verhuurder mag enkel direct, zonder aanmaning, werkzaamheden uitvoeren als deze werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen.

Aan de aanwezige diepvriesinstallatie treedt een defect op. De huurder heeft op verzoek van de verhuurder opdracht gegeven aan een technisch bedrijf om dit defect te verhelpen. De betaalde reparatiekosten ad € 1.046,36 heeft de huurder verrekend met de verschuldigde maandhuur. De verhuurder is het daar niet mee eens. Hij vordert dit bedrag van de huurder.

Iets later heeft de verhuurder in verband met klachten van de huurder, TL-verlichting en een waterkraan in het gehuurde vervangen. Samen met een op eigen initiatief uitgevoerde controle op brandblussers heeft de verhuurder € 570,82 voor onderhoudskosten aan de huurder in rekening gebracht. De huurder weigert betaling van deze kosten. De verhuurder vordert ook dit bedrag van de huurder.

Beoordeling hof; onderhoudsplicht

Het hof overweegt dat de verhuurder verplicht is tot het laten uitvoeren van controles aan de installatie en om opdracht te geven voor de jaarlijkse keuring van de diepvriesinstallatie. Voor zover de verhuurder haar eigen verplichtingen met betrekking tot de diepvriesinstallatie niet is nagekomen en stelt dat daardoor schade is ontstaan, mag zij dat niet aan de huurder tegenwerpen en komt dat voor haar eigen risico. De werkzaamheden aan de diepvriesinstallatie betreffen in dit geval volgens het hof geen geringe en dagelijkse reparaties of herstellingen die door een gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en specialistische kennis kunnen worden verricht. Was dat wel het geval geweest, dan had de huurder de rekening moeten betalen, maar in dit geval komen de kosten voor rekening van de verhuurder. De huurder heeft daarom de kosten terecht verrekend met de huur, aldus het hof.

Beoordeling hof; onderhoudskosten

Het hof overweegt dat de huurder niet is aangemaand voor de onderhoudskosten en dat ook niet blijkt dat het uitvoeren van het onderhoud zo spoedeisend was, dat geen uitstel mogelijk was. Deze werkzaamheden had de verhuurder dus niet voor rekening en risico van de huurder mogen doen zonder voorafgaande aanmaning en verzuim van de huurder. Het hof wijst de vordering van de verhuurder tot betaling van de onderhoudskosten af. De verhuurder is hiermee in het ongelijk gesteld, hoewel de verhuurder de klacht van de huurder direct heeft opgepakt.

Naschrift

Voor de verhuurder had dit anders kunnen aflopen, als hij zijn eigen algemene voorwaarden had nageleefd. De verhuurder had de huurder eerst moeten aanmanen en hij had niet na de eerste klacht van de huurder het herstel op behoren te pakken. Vanwege de aard van de huurovereenkomst was het in dit geval voor de verhuurder mogelijk geweest om voor het sluiten van de overeenkomst in de algemene bepalingen een meer gedetailleerde en op deze bedrijfsruimte toegespitste regeling voor de verdeling van onderhoudskosten op te nemen, waardoor dit geschil mogelijk vermeden had kunnen worden.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Paul Beekman. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 010-7504475 of per e-mail: pb@thladvocaten.nl.