Bij een huurovereenkomst die ziet op geliberaliseerde woonruimte (dus woonruimte met een huurprijs boven de € 737,14 - prijspeil 2020) hebben huurder en verhuurder een grote vrijheid om afspraken te maken over de huurprijs. In de uitspraak van de Hoge Raad van 24 april 2020 die hieronder wordt behandeld, gaat de rechter in op de vraag of deze contractsvrijheid ook betrekking heeft op de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter (gas, water en elektriciteit) en servicekosten.

Inleiding

In dit geschil is sprake van een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. De huurprijs bedraagt € 1.500,-- per maand, dus ruim boven de liberalisatiegrens. Huurder en verhuurder hebben in de huurovereenkomst ook afgesproken dat de huurder een maandelijkse vergoeding van € 450,-- betaalt voor meubileringskosten ( "furniture" ) en € 200,-- per maand voor VvE-bijdrage ( "Service costs V.V.E." ). De huurder heeft geen specificatie van de kosten ontvangen. Nadat de huurovereenkomst is geëindigd verzoekt de huurder om terugbetaling van de -volgens haar- onverschuldigd betaalde bijdragen voor meubileringkosten en VvE-bijdragen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe.

Het gerechtshof

Volgens het hof hebben huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de servicekosten en de VvE-bijdragen, omdat zij dit in de overeenkomst vastgelegd hebben. De huurder is hierop tijdens de huurovereenkomst niet meer teruggekomen . Zij heeft alles betaald en zij heeft geen specificatie heeft gevraagd.  Volgens het hof volgt hieruit dat in dit geval géén sprake is van onverschuldigde betaling, omdat sprake is van overeenstemming Het gerechtshof wijst de vorderingen van de huurder af.

De Hoge Raad

De adviseur van de Hoge Raad (de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad) komt tot een tegenovergesteld advies. Ook de Hoge Raad is het oneens met het gerechtshof. De Hoge Raad motiveert zijn standpunt als volgt.

Ia. Uit de wet volgt dat de betalingsverplichting van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten (hierna tezamen te noemen: 'nutsvoorzieningen en servicekosten') het bedrag beloopt wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Dit geldt voor geliberaliseerde- en niet-geliberaliseerde woonruimte.

Ib. Ontbreekt overeenstemming, dan is de betalingsverplichting voor nutsvoorzieningen en servicekosten gebaseerd op de wettelijke voorschriften of hetgeen beschouwd wordt als een redelijke vergoeding. Voor alleen servicekosten betreft dit het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. Hieraan wordt toegevoegd dat de rechter dit bedrag kan bepalen, ook in het geval van geliberaliseerde woonruimte.

II. De overeenstemming waarvan sprake is -zie hiervoor Ia.- verwijst naar overeenstemming tussen huurder en verhuurder naar aanleiding van de door de verhuurder periodiek te verstrekken specificatie van nutsvoorzieningen en servicekosten. Ontbreekt overeenstemming over deze specificatie, dan worden de kosten vastgesteld zoals hiervoor onder Ib. is weergegeven.

III. De betalingsverplichting met betrekking tot nutsvoorzieningen en servicekosten moet in relatie staan tot de werkelijke kosten. Met betrekking tot deze kosten blijft sprake van wettelijke bescherming van de huurder (van geliberaliseerde- en niet-geliberaliseerde woonruimte).

IV. Voor de VvE-bijdrage geldt tenslotte dat de rechter dient te onderzoeken tot welke hoogte deze bijdrage een vergoeding inhoudt voor de geleverde zaken en diensten die verband houden met de bewoning van de verhuurde woonruimte. Is overeengekomen dat deze bijdrage, voorzover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast, dan moet de rechter onderzoeken of sprake is van een onredelijk voordeel

Samenvattend

Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat sprake is van overeenstemming over de betalingsverplichting voor nutsvoorzieningen en servicekosten tussen huurder en verhuurder, nadat de verhuurder aan de huurder een specificatie van deze kosten heeft verstrekt die aan de wettelijke voorschriften voldoet en de huurder heeft ingestemd met deze kosten. In deze zaak heeft de verhuurder dit echter nagelaten. De verhuurder kan er in dat geval niet automatisch van uitgaan dat de huurder instemt met de in rekening gebrachte en betaalde kosten. Dit is anders als bij de verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat de huurder instemt.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel:  010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).