Inleiding

Van verhuur van woonruimte is sprake als de overeenkomst voldoet aan de kenmerken: (i) het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder; (ii) tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder. Betaalt een gebruiker alleen voor de kosten van gas, water en elektra, dan is dit onvoldoende om het bestaan van een huurovereenkomst aan te nemen. In dat geval is sprake van bruikleen. Betaalt een gebruiker naast deze kosten ook andere vergoedingen, dan rijst de vraag of de overeenkomst als huurovereenkomst aangemerkt kan worden. Die kwalificatie is van groot belang, zeker als het gaat om woonruimte. De huurder van woonruimte geniet immers vergaande wettelijke huurbescherming, de bruiklener niet. Het gerechtshof Den Haag heeft onlangs een arrest gewezen in een casus op het snijvlak van huur en bruikleen.

Het geschil

De betreffende bewoner bewoont sinds 2007 onafgebroken het pand van de gemeente. Voor de kosten van verbruik van gas, elektra en dergelijke betaalt zij € 175,00 per maand. Met Alvast (een leegstandbeheerder) heeft zij "Bruikleenovereenkomst woning" gesloten, op grond waarvan zij een vergoeding van € 150,00 per maand betaalt. Alvast beëindigt de bruikleenovereenkomst in 2019, maar de bewoner weigert de woning te verlaten en beroept zich op huurbescherming. Na een verloren kort geding leggen Alvast en de gemeente Rotterdam de zaak voor aan het gerechtshof Den Haag.

Beoordeling hof; de overeenkomst

Het gerechtshof begint met de overweging dat bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is beslissend of de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt. Hierna laat het hof zich uit over de te betalen vergoeding. Een overeengekomen vergoeding van kosten is volgens het hof niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor gebruik van de woning zodat zo'n vergoeding nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, dat wil zeggen ontbloot van elke reële betekenis. Ook als een vergoeding alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer is niet noodzakelijkerwijs sprake van huur. Als vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform.

Beoordeling hof; de vergoeding

Het hof overweegt dat de vergoeding van € 150,- per maand niet als een louter symbolische bijdrage kan worden aangemerkt. Alvast behoort duidelijkheid te verschaffen over de aard van deze vergoeding. Uitgangspunt hierbij is dat de kosten voor nutsvoorzieningen door de bewoner betaald worden, zodat de vergoeding aan Alvast daarop geen betrekking heeft. Alvast slaagt er niet in om aan het hof inzichtelijk te maken dat het aan haar betaalde bedrag (€ 150,- per maand) uitsluitend toereikend is om de beheerskosten te dekken. Het hof overweegt dan ook dat -in kort geding- onvoldoende zekerheid bestaat dat de overeenkomst als bruikleenovereenkomst kan worden aangemerkt.

Beoordeling hof; geen huurovereenkomst van korte duur

Omdat bij het sluiten van de overeenkomst geen zicht bestond op een ander gebruik van het pand en gezien de duur van de bewoning (12 jaar) kan de overeenkomst ook niet worden aangemerkt als een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. De vordering tot ontruiming van de woning wordt ook in hoger beroep afgewezen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Beekman (tel: 010-7504475 of e-mail pb@thladvocaten.nl).