Inleiding

Sinds 1 januari 2016 is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte te sluiten voor een maximale duur van twee jaar. Deze tijdelijke huurovereenkomst mag niet voor bepaalde tijd worden verlengd. Het is dus na afloop van de bepaalde tijd alles (een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) of niets (het einde van de huurovereenkomst).

Het kabinet heeft besloten dat het tijdens de coronacrisis niet wenselijk is dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden beëindigd. Daarom is een spoedwet in behandeling waarin die tijdelijke huurovereenkomst tijdens de coronacrisis voor bepaalde tijd kan worden verlengd. De spoedwet is inmiddels door de Tweede Kamer aanvaard en zal naar verwachting ook snel door de Eerste Kamer worden aanvaard. Hieronder bespreek ik daarom de belangrijkste kenmerken van de wet.

Hoelang en voor welke huurovereenkomsten geldt de wet?
De wet gaat met terugwerkende kracht in per 1 april 2020 en geldt voor huurovereenkomsten van woonruimte voor bepaalde tijd die eindigen tussen 1 april 2020 en 1 juli 2020. De wet is van kracht tot 1 september 2020. Als dat nodig blijkt, kan de wet worden verlengd tot uiterlijk 1 december 2020.

Hoe vaak en hoe lang kan de huurovereenkomst worden verlengd?
Huurovereenkomsten kunnen eenmalig worden verlengd:
1) met maximaal drie maanden;
2) tot maximaal 1 september 2020.
Dat betekent dat huurovereenkomsten die aflopen op 1 juli 2020 slechts met twee maanden, tot 1 september 2020 kunnen worden verlengd.

In het geval de spoedwet wordt verlengd tot na 1 september 2020, kunnen reeds verlengde tijdelijke huurovereenkomsten een tweede keer worden verlengd.

Hoe gaat het praktisch?
De wet sluit zoveel mogelijk aan bij de reeds bestaande wetgeving. Daaronder moet de verhuurder minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder aangeven (aanzeggen) of hij de huurovereenkomst verlengt of beëindigt. De verhuurder moet onder de spoedwet bij de schriftelijke aanzegging, als die aanzegging inhoudt dat de huurovereenkomst eindigt, de huurder informeren over zijn rechten onder de spoedwet.

De huurder kan vervolgens binnen een week de verhuurder verzoeken de huurovereenkomst met één, twee of drie maanden te verlengen tot uiterlijk 1 september 2020. In verband met de terugwerkende kracht van de wet, begint de week waarbinnen de huurder mag reageren te lopen op het moment van inwerkingtreding van de wet als de aanzegging al gedaan is voor de inwerkingtreding.

De verhuurder moet op zijn beurt weer binnen een week reageren op het verzoek van de huurder. Reageert de verhuurder niet of te laat, dan geldt het verzoek als toegestaan.
De verhuurder mag het verzoek weigeren als sprake is van één van de volgende weigeringsgronden:
- de woning is verkocht en moet worden opgeleverd;
- de woning is aan een ander verhuurd;
- de verhuurder heeft de woning nodig om er zelf te wonen en heeft geen andere woonruimte;
- de woning staat op de nominatie voor renovatie of sloop en daarvoor moet de woning leeg worden opgeleverd;
- de huurder gedraagt zich in strijd met het goed huurderschap.

Voor de gevallen waarin de verhuurder de woning zelf nodig heeft of deze nodig heeft voor een nieuwe huurder, renovatie of sloop, geldt uiteraard wel dat de woning daarvoor nodig moet zijn vóór het einde van de voorgestelde verlenging en dat de verplichting is aangegaan voor 1 april 2020.

Als de verhuurder (op één van de hiervoor genoemde gronden) weigert om te verlengen, kan de huurder de kantonrechter verzoeken om te bepalen dat de huurovereenkomst toch wordt verlengd.

Ook de verhuurder kan een verzoek indienen, namelijk als hij niet wil verlengen op een andere dan de in de wet genoemde gronden. Dat verzoek kan de rechter toewijzen als de verhuurder een zwaarwegend belang heeft.

Ten slotte
De wet lijkt de verhuurder niet de mogelijkheid te geven om verlenging van de huurovereenkomst te weigeren bij een slecht betalende huurder. In de toelichting bij de wet is echter te lezen dat onder de weigeringsgrond 'slecht huurderschap' ook de huurder is te brengen die misbruik maakt van de situatie waarin verhuurders coulant zijn met huisuitzettingen en daarom niet of minder betaalt zonder dat hij betalingsproblemen ervaart als gevolg van de coronacrisis. Dat laat natuurlijk onverlet dat ontruiming in de coronatijd, behalve bij ernstige overlast of criminele activiteiten, waarschijnlijk toch niet gaat plaatsvinden en dus misschien niet de huurovereenkomst  maar wel de huurrelatie, nog even door zal lopen.

Verder moeten verhuurder en huurder bijzonder alert zijn op de termijnen die in de spoedwet zijn opgenomen. Het zou voor de verhuurder zuur zijn wanneer een termijn verloopt, waardoor een verlengde huurovereenkomst ontstaat in de situatie waar de verhuurder normaliter de huurovereenkomst niet had verlengd.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).