Inleiding

Als een geschil wordt opgelost en de afspraken in een overeenkomst worden neergelegd, wordt daarin meestal opgenomen dat de partijen elkaar 'finale kwijting' verlenen. Het idee is dat daarmee het geschil voor goed van de baan is. Maar ook over zo'n kwijtingsbeding kan weer worden geprocedeerd, zelfs tot aan de Hoge Raad.

In een uitspraak van 14 februari 2020 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over een geschil dat betrekking had op de uitleg van een kwijtingsbeding in een overeenkomst die was opgesteld in het kader van een overname van een huurovereenkomst. In deze zogenaamde indeplaatsstellingsovereenkomst tussen de oude verhuurder, de nieuwe verhuurder en de huurder was bepaald dat de oude verhuurder van al zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst werd ontslagen en jegens de huurder volledig was gekweten. Toch sprak de huurder de oude verhuurder met succes aan op grond van onverschuldigde betaling. Na bespreking van de casus en de uitkomst van de procedures doen we een aanbeveling voor het opstellen van een kwijtingsbeding.

De casus

Een verhuurder (verhuurder 1) heeft met huurder een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar gesloten voor de verhuur van opstallen. Daarnaast heeft verhuurder 1 een geldbedrag aan huurder geleend. Dit geldbedrag heeft de huurder in de loop van de huurovereenkomst van vijf jaar samen met de maandelijkse huurprijs aan verhuurder 1 terugbetaald.

Na afloop van de huurovereenkomst sluiten verhuurder 1 en huurder mondeling een tweede huurovereenkomst voor de duur van nog eens vijf jaar. Huurder maakt maandelijks een bedrag aan verhuurder 1 over waarbij in de omschrijving is vermeld 'maandhuur'. In dit maandbedrag is per ongeluk nog steeds een bedrag voor de aflossing van de reeds afgeloste lening opgenomen.

Gedurende de tweede huurovereenkomst is sprake van een indeplaatsstelling van verhuurder 1 door verhuurder 2. In deze overeenkomst wordt het volgende kwijtingsbeding overeengekomen: Met de ondertekening van deze overeenkomst tot indeplaatsstelling zal Verhuurder [1] jegens Huurder uit al zijn verplichtingen ingevolge het Huurcontract zijn ontslagen en ter zake jegens Huurder volledig zijn gekweten.

Bij vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging deelt verhuurder 2 aan huurder de nieuwe huurprijs mee. Volgens huurder is verhuurder 2 bij de vaststelling van de nieuwe huurprijs uitgegaan van een indexering op een onjuist bedrag, namelijk van de huurprijs ínclusief de reeds afgeloste lening.

Enkele jaren later gaat de huurder failliet. De curator heeft met een derde partij (X) een akte van overdracht getekend, waarin aan X alle vorderingen die de failliete huurder op verhuurder 2 mocht hebben zijn overgedragen.

Geschil

X procedeert tegen verhuurder 2. Volgens X is sprake van onverschuldigde betaling, omdat de huurder, naast de verplichte huurbetalingen, óók is doorgegaan met de terugbetaling van de reeds afgeloste geldlening onder de omschrijving van 'maandhuur'. Voor deze betalingen bestaat geen rechtsgrond.

Verhuurder 1 stelt zich op het standpunt dat van onverschuldigde betaling geen sprake is, omdat partijen een huurprijsverhoging hebben afgesproken. Verhuurder 1 doet, voor het geval toch sprake zou zijn van een plicht tot terugbetaling, een beroep op het kwijtingsbeding in de indeplaatsstellingsovereenkomst.

Oordeel hof

Allereerst legt het hof het kwijtingsbeding uit. Die uitleg wordt volgens vaste rechtspraak niet alleen gegeven op grond van een zuiver taalkundige uitleg (wat staat er). Er moet ook worden gekeken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen (wat is er bedoeld). Daarbij is ook relevant hetgeen partijen in die context redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Het hof oordeelt dat bij de indeplaatsstellingsovereenkomst de verlening van kwijting gewoonlijk bedoeld is om een streep onder het verleden te zetten en de uittredende partij de zekerheid te verschaffen dat hij niet meer op grond van rechtsbetrekkingen uit dat verleden iets verschuldigd is. Het hof oordeelt dat de volledige kwijting van verhuurder, zoals overeengekomen in de indeplaatsstellingsovereenkomst, óók ziet op de vordering tot onverschuldigde betaling van X. Derhalve kan X geen aanspraak maken wegens te veel betaalde huurpenningen.

Hoge Raad

X gaat in cassatie. En met succes. De Hoge Raad ziet het anders dan het hof.

Volgens de Hoge Raad had het hof niet zonder motivering mogen oordelen dat het kwijtingsbeding ook zag op een niet op de huurovereenkomst, maar een op de wet gegronde vordering (onverschuldigde betaling). De Hoge Raad oordeelt dat de vordering van X tot onverschuldigde betaling niet onder het kwijtingsbeding valt. Het vorderingsrecht van X is niet gegrond op de huurovereenkomst, maar op de wet. En de tekst van het kwijtingsbeding verwijst enkel naar de huurovereenkomst.

Aanbeveling

Een kwijtingsbeding is vaak het sluitstuk van een vaststellingsovereenkomst (of indeplaatsstellingsovereenkomst). Het wordt als een standaardbepaling aan het einde van de overeenkomst opgenomen. In de meeste gevallen wordt deze bepaling niet inhoudelijk besproken en vindt er geen onderhandeling plaats over de tekst van de bepaling. Verstandig is dat niet, zeker niet als er grote financiële belangen gemoeid zijn. Kortom, denk goed na over de inhoud van het kwijtingsbeding en spreek af wat hier onder valt.

Voor meer informatie of advies bij het opstellen van een kwijtingsbeding kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff of Samira Challiui (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).