Partijen kunnen elke titel boven een overeenkomst zetten die zij willen, maar uiteindelijk gaat het erom wat ze hebben bedoeld met elkaar te willen aangaan. Je kunt een schriftelijke overeenkomst met elkaar aangaan en daarvoor een model huurovereenkomst gebruiken. Als echter bedoeld is een beheerovereenkomst aan te gaan, dan wordt een beheerovereenkomst geen huurovereenkomst, ook al lijkt uit de tekst van de overeenkomst anders te volgen. Het gerechtshof Amsterdam heeft over zo'n casus op 3 september 2019 arrest gewezen.

In de zaak die bij het hof voorlag had de eigenaar van een woning opdracht gegeven aan een makelaar om zijn woning tijdelijk te verhuren. De makelaar en de eigenaar sloten een schriftelijke overeenkomst en gebruikten daarvoor een standaard model van een huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken. In de overeenkomst was opgenomen dat de makelaar de huurder was en tevens beheerder van de woning.

Na verloop van tijd zegde de eigenaar de huurovereenkomst op de wijze als in de overeenkomst bepaald; met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De makelaar, die de woning kamergewijs had verhuurd aan diverse personen (en er dus niet zelf woonde) ging niet akkoord en beriep zich op huurbescherming. De makelaar stelde dat de huurders van de woning (ook) niet instemden met de huuropzegging en de woning wilden blijven bewonen.

In hoger beroep heeft het hof bepaald dat het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijk omschrijving van een huurovereenkomst, nog niet voldoende is voor een kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden (gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond) de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het hof verwees hiervoor naar een uitspraak van de Hoge Raad van 11 februari 2011.

Wat stond partijen dan voor ogen? De makelaar houdt zich bezig met de makelaardij in onroerende zaken en het beheer daarvan. De eigenaar had zich tot de makelaar gewend omdat hij de woning tijdelijk wilde verhuren. Deze achtergrond rechtvaardigt volgens het hof het vermoeden dat de eigenaar heeft beoogd een beheerovereenkomst met de makelaar aan te gaan. De makelaar kon in de procedure niet goed uitleggen om welke reden hij gekozen had voor een model huurovereenkomst met alle beperkingen van de contractvrijheid die dat voor hem (en de eigenaar) met zich mee zou brengen. Blijkens de tekst van de overeenkomst was de bedoeling immers een overeenkomst te sluiten met een minimale duur zonder tussentijdse opzegmogelijkheid, maar ook met grote vrijheid van beëindiging. Door middel van het sluiten van een beheerovereenkomst had dat geen enkel probleem opgeleverd. In de praktijk –gedurende de duur van de overeenkomst– had de makelaar zich ook niet als een huurder, maar als een beheerder gedragen. In de door hem afgesloten kamerhuurovereenkomsten had hij zichzelf niet als verhuurder, maar uitsluitend als beheerder vermeld. In die kamerhuurovereenkomsten was de eigenaar als verhurende partij opgenomen. Ook deze omstandigheden telden mee in de beoordeling.

Deze uitspraak toont maar weer eens aan dat de tekst van een overeenkomst van belang is, maar dat deze de bedoeling van partijen niet opzij kan schuiven.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail rh@thladvocaten.nl).