De rechtbank Rotterdam heeft zich in een uitspraak van 26 april 2019 gebogen over de vraag of een huurovereenkomst voor kantoorruimte op grond van onvoorziene omstandigheden voortijdig beëindigd kan worden als de financiële positie van de huurder verslechtert en of de verhuurder in zo'n geval gehouden is om op zoek te gaan naar een nieuwe (solvabele) huurder.

Feiten

De verhuurder en de huurder zijn een huurovereenkomst voor kantoorruimte aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot en met 30 juni 2021. In de huurovereenkomst is opgenomen dat beëindiging van de overeenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste 12 maanden.

In de loop van de huurovereenkomst komt de huurder in financiële moeilijkheden te verkeren, waardoor hij de huurpenningen niet meer kan voldoen. Per e-mail d.d. 18 januari 2018 zegt huurder de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2018 op. Verhuurder gaat echter niet met de opzegging akkoord, omdat volgens de huurovereenkomst de einddatum 30 juni 2021 is waarbij een opzegtermijn van ten minste 12 maanden geldt. De verhuurder geeft aan bereid te zijn mee te denken in het tussentijds beëindigen van de overeenkomst op de voorwaarden dat (i) huurder een accountantsverklaring overlegt waaruit blijkt dat er geen activiteiten meer plaatsvinden en er onvoldoende vermogen is om de huurovereenkomst na te komen, (ii) huurder de huurovereenkomst middels schriftelijke beëindiging met een opzegtermijn van ten minste 12 maanden opzegt en (iii) verhuurder de waarborgsom in mindering brengt op de vordering, mits het gehuurde in goede staat wordt achtergelaten.

De huurder legt vervolgens alleen een accountantsverklaring over waaruit blijkt dat er in de afgelopen jaren nagenoeg geen activiteiten meer plaatsvinden en de solvabiliteit van de onderneming lager dan 3% is. Hij neemt echter niet de opzegtermijn in acht en stemt ook niet in met verrekening van de waarborgsom.

Volgens de huurder is er sprake van gewijzigde en onvoorziene omstandigheden, omdat hij niet voldoende inkomsten genereert om de huurpenningen te kunnen voldoen. Hierdoor zou de huurovereenkomst met ingang van een eerdere datum dan 30 juni 2021 beëindigd kunnen worden. De huurder ontruimt het gehuurde op 1 februari 2018 en levert op 31 mei 2018 de sleutels van het gehuurde bij verhuurder in. De huurder stelt zich op het standpunt dat hij hiermee de huurovereenkomst per 1 februari 2018 heeft beëindigd en vanaf deze datum geen huur verschuldigd is. Volgens de huurder ligt het op de weg van de verhuurder om na deze beëindiging schadebeperkend op te treden door een nieuwe huurder te vinden.

De verhuurder stemt hier (uiteraard) niet mee in en dagvaardt de huurder.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam

Onvoorziene omstandigheden

De rechtbank Rotterdam oordeelt dat de verhuurder niet gehouden was om in te stemmen met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Uitgangspunt is dat partijen een overeenkomst dienen na te komen. De enkele omstandigheid dat huurder vanwege financiële problemen niet in staat is om de huur te voldoen maakt dit niet anders. Volgens de rechtbank komen deze problemen voor rekening en risico van huurder en kunnen deze niet aan verhuurder worden tegengeworpen. Dat verslechterde financiële omstandigheden (en zelfs een crisis) geen onvoorziene omstandigheden zijn die een ontbinding van een overeenkomst rechtvaardigen, was al eerder in de rechtspraak overwogen.

Redelijkheid en billijkheid

Ook de redelijkheid en billijkheid kunnen niet leiden tot een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst danwel een verkorte opzegtermijn. De verhuurder had weliswaar aangegeven dat hij bereid was mee te denken met de huurder, maar volgens de rechter kon de huurder hieruit geen enkele garantie afleiden tot het daadwerkelijk bereiken van overeenstemming over het voortijdig beëindigen. Bovendien heeft de huurder niet voldaan aan de door de verhuurder gestelde voorwaarden. De rechtbank oordeelt dat de huurder er onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat partijen overeenstemming zouden bereiken over de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.

Schadebeperkingsplicht

Ook het standpunt van de huurder dat de verhuurder maar moest zorgen voor een nieuwe huurder en dat deze dus niet de huurprijs tot het contractuele einde van de huurovereenkomst kon vorderen, strandt. De rechtbank overweegt dat het aan de verhuurder is om te bepalen met wie hij wel of niet een overeenkomst sluit. Ook neemt de rechtbank in overweging dat er reeds een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde bestond.

Concluderend

De rechtbank oordeelt in navolging van eerdere uitspraken dat een verslechterde financiële positie van de huurder aan de huurder geen reden geeft om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden wegens onvoorziene omstandigheden. Als de huurder het bijltje erbij neer gooit en simpelweg de sleutels inlevert, ligt het volgens de rechter in het onderhavige geschil niet op de weg van de verhuurder om schadebeperkend op te treden.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).