Nieuws-detail -

HOOFDVERBLIJF, WIE BEWIJST DIE BLIJFT

09 mei 2019 - Vastgoedrecht nieuws

Het Hof Amsterdam heeft zich in een uitspraak van 2 april 2019 gebogen over de vraag of een in de huurovereenkomst opgenomen bewijsbeding, inhoudende dat de bewijslast inzake het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde op de huurster rust, oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarbij heeft het Hof wel aangegeven dat op de huurder, als het gaat om het hebben van hoofdverblijf, een verzwaarde stelplicht rust. Wat betekent deze uitspraak nu?

Inleiding

Het door de huurder niet hebben van het hoofdverblijf in de woning kan voor de verhuurder van woonruimte een grond opleveren de huurovereenkomst te ontbinden of te beëindigen. Volgens het Nederlands recht geldt, ex artikel 150 Rv, de hoofdregel: "wie stelt, bewijst". Voor een verhuurder is het echter praktisch gezien erg moeilijk om aan te tonen dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Daarom worden bewijsbedingen in de algemene voorwaarden opgenomen, inhoudende dat de bewijslast inzake het hebben van hoofdverblijf op de huurder rust. Is het opnemen van een dergelijk bewijsbeding in de algemene voorwaarden wel geldig?

Richtlijn

Om te toetsen of een dergelijk beding geldig is, worden twee toetsingscriteria gehanteerd, namelijk (i) of het beding onredelijk bezwarend is volgens de Nederlandse wet en (ii) of het oneerlijk is in de zin van de richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het oneerlijk zijn van een beding in de zin van de richtlijn resulteert in de nietigheid van dat beding.

Artikel 3 lid 1 van de richtlijn luidt:

"Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort."

Overwegingen van het hof

Parlementaire geschiedenis

In eerdere rechtspraak werd, met verwijzing naar de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken I 2002-2003, 26 089, nr. 50 p. 6 tot en met 8), aangenomen dat de bewijslast inzake het hoofdverblijf op de huurder rust. Daarin is namelijk opgenomen: "gelet op het wettelijk stelsel in de praktijk vanuit kan gaan dat op de huurder de bewijslast ter zake van zijn hoofdverblijf rust." Het Hof Amsterdam wijst er in deze zaak op dat bovengenoemde uitlating is gedaan in het kader van de bestrijding van illegale onderhuur van onzelfstandige woonruimte ex artikel 7:244 BW. Dit is volgens het Hof anders dan het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde. het Hof toets vervolgens aan de Richtlijn.

Afweging van het hof

Bij de toetsing of het bewijsbeding oneerlijk is, moet worden gekeken naar alle feiten en omstandigheden die golden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst.

Naar het oordeel van het hof pleiten tegen het oordeel dat het bewijsbeding oneerlijk is, dat er aan de kant van de verhuurder sprake is van bewijsnood en dat het verzamelen van bewijs praktisch lastig uitvoerbaar en juridisch risicovol is. Vanwege de bewijsnood kan woonfraude moeilijk worden aangepakt en zullen de wachtlijsten voor sociale huurwoningen langer zijn dan nodig is.

De volgende feiten en omstandigheden pleiten vóór het oordeel dat het bewijsbeding oneerlijk is:

Als er grond voor twijfel inzake het hoofdverblijf blijft bestaan, dan moet alsnog van een overtreding van de huurovereenkomst worden uitgegaan; Het begrip hoofdverblijf is naar zijn aard vaag, waardoor dit onzekerheid met zich brengt over de vraag hoe het hoofdverblijf kan worden bewezen en de waarde die de rechter aan de bewijsmiddelen zal toekennen;Het woonbelang van de huurster komt tot uiting in dwingendrechtelijke huurbescherming en huurprijsbescherming;Huurders van sociale huurwoningen hebben in de praktijk weinig andere keuze dan het belastende bewijsbeding te aanvaarden; enHet bewijsbeding belast de huurster met de moeite en de kosten die het vergaren van bewijs met zich brengt.

Oordeel van het hof

Afweging van hetgeen hiervoor is overwogen, brengt het hof tot het oordeel dat het bewijsbeding oneerlijk is in de zin van de richtlijn, omdat het ex artikel 3 van de richtlijn in strijd met de goede trouw "het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort". In het bijzonder acht het hof in dit verband zwaarwegend dat het bewijsbeding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is.

Het hof neemt vervolgens in aanmerking dat aan bewijsnood van de verhuurder kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt, de huurder tegenbewijs moet leveren. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht, kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen. Het hof laat in deze zaak ook de huurder toe tot tegenbewijs tegen de gemotiveerde stelling van verhuurder. De Kantonrechter was strenger geweest en had verhuurder een bewijsopdracht gegeven.

Ten slotte

Het lijkt erop dat de beslissing van het Hof uiteindelijk toch gunstig is voor verhuurders. Er zal immers geen verhuurder zijn die een procedure start waarin hij ongemotiveerd stelt dat de huurder zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning onder verwijzing naar een beding waarin staat dat de huurder moet aantonen dat hij dat wel heeft. Een procedue wordt pas gestart bij een redelijk en (redelijk) gemotiveerd vermoeden. Die motivering zal dus als snel voldoende zijn om de huurder toe te laten tot het leveren van tegenbewijs.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).

Deel dit artikel:

De sharefunctionaliteit is niet beschikbaar omdat de cookies zijn uitgeschakeld. Kunnen cookies weer worden geactiveerd?

Terug naar vorige pagina
Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Door gebruik te maken van deze website of door op akkoord te drukken, ga je akkoord met ons cookiebeleid. Je kan cookies ook niet accepteren.