Huurachterstand verrekenen met verhuiskosten- of ongeriefsvergoeding?

De verhuurder kan vanwege te verrichten werkzaamheden aan de huurwoning een verhuiskostenvergoeding of een ongeriefsvergoeding verschuldigd zijn aan zijn huurders. Stel nu dat de verhuurder deze vergoeding verschuldigd is aan een huurder met een huurachterstand. Mag de verhuurder dan de vergoeding met de huurachterstand verrekenen? Wat zijn de eventuele voorwaarden voor een rechtsgeldig beroep op verrekening? En hoe kan de verhuurder verrekenen?

De te vorderen prestatie beantwoordt aan de schuld

Eén van de voorwaarden voor verrekening is dat de te vorderen prestatie beantwoordt aan de schuld. Dit betekent dat de met elkaar te verrekenen prestaties gelijksoortig moeten zijn. Zo kunnen geldvorderingen – mits in dezelfde valuta – met elkaar worden verrekend. De uit te betalen vergoeding en de te vorderen huurachterstand zijn allebei geldvorderingen, dus daar ligt doorgaans geen obstakel.

Dezelfde wederpartij

Dit wil zeggen dat dezelfde partijen over en weer iets van elkaar te vorderen hebben. De verhuurder heeft recht op betaling van de huurachterstand en de huurder heeft op zijn beurt recht op betaling van de vergoeding. De rechtbank Almelo heeft zelfs geoordeeld dat het feit dat de schuld van de ene partij en de vordering van de andere partij betrekking hebben op twee verschillende overeenkomsten tussen partijen, niet verhindert dat verrekend kan worden. Ook deze voorwaarde zal dus meestal geen problemen opleveren.

Bevoegd tot betaling van de schuld

De verhuurder die de huurachterstand wil verrekenen moet bevoegd zijn de vergoeding te betalen. Als er geen tijdstip voor betaling van de vergoeding is afgesproken, is de verhuurder direct bevoegd deze te betalen. Indien wel een tijdstip voor betaling is afgesproken, dan wordt vermoed dat het afgesproken tijdstip verhindert dat de huurder eerder betaling kan vorderen. De verhuurder mag overigens wel eerder betalen en is in beginsel ook dan bevoegd. In het algemeen zal de verhuurder betalingsbevoegd zijn.

Bevoegd tot afdwingen van betaling van de vordering

De verhuurder die wil overgaan tot verrekening van de huurachterstand is ook bevoegd om betaling van de huurachterstand af te dwingen. Als er een betalingsregeling voor de huurachterstand is afgesproken, is het afhankelijk van de inhoud van de betalingsregeling wanneer de verhuurder bevoegd is betaling af te dwingen. Vaak wordt in een betalingsregeling afgesproken dat de huurder bij niet-nakoming van de betalingsregeling het gehele bedrag van de huurachterstand ineens dient te voldoen. Vanaf dat moment is de verhuurder ook bevoegd betaling van de gehele huurachterstand af te dwingen.

Verrekeningsverklaring

Is de verhuurder op basis van alle voorwaarden verrekeningsbevoegd, dan vindt niet vanzelf verrekening plaats. De verhuurder zal aan de huurder moeten verklaren dat hij de huurachterstand met de vergoeding van de huurder verrekent. Deze verklaring is vormvrij. Dit betekent dat de verklaring in iedere vorm mag plaatsvinden, bijvoorbeeld mondeling of door een e-mail van de verhuurder aan de huurder waarin de verhuurder meldt dat hij zal verrekenen. Bewijstechnisch is het uiteraard beter om per e-mail of schriftelijk te verklaren. Heeft een verrekeningsbevoegde verhuurder aan zijn huurder verklaard dat hij verrekent, dan worden de huurachterstand en de vergoeding tegen elkaar weggestreept, ongeacht of de huurder hiermee instemt.

Conclusie

De verhuurder mag een verhuiskostenvergoeding of een ongeriefsvergoeding verrekenen met een huurachterstand. Let er wel op dat je als verhuurder een verrekeningsverklaring verstuurt.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Michael Koeleman (tel: 010-7504475 of e-mail mk@thladvocaten.nl).