Verhuurders worden regelmatig geconfronteerd met gevallen waarin een woning of een bedrijfsruimte is gebruikt voor illegale doeleinden, zoals prostitutie of drugshandel/vervaardiging. Wanneer daar sprake van is, kan een burgemeester besluiten een woning of een bedrijfsruimte voor een bepaalde tijd te sluiten. Hieronder zullen we bespreken wat de mogelijkheden voor een verhuurder zijn om in dat geval op te treden tegen de huurder.

Civielrechtelijke mogelijkheden

Als de burgemeester over gaat tot het sluiten van de woning en/of de bedrijfsruimte, dan kan de verhuurder op grond van artikel 7:131 lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Met een buitengerechtelijke ontbinding wordt bedoeld dat dit zonder tussenkomst van de rechter en zonder vonnis kan geschieden. Ter vergelijking, in geval van bijvoorbeeld een huurachterstand, woonfraude of overlast kan de huurovereenkomst alleen door de rechter worden ontbonden.

De buitengerechtelijke ontbinding dient schriftelijk plaats te vinden en kan pas geschieden als de woning/bedrijfsruimte feitelijk is gesloten (tussen het besluit van de burgemeester tot sluiting en de feitelijke sluiting zit meestal een aantal dagen). De verhuurder moet bij de ontbindingsbrief dan ook met de volgende twee punten rekening houden:

Naar welk adres kan de ontbindingsbrief verstuurd worden?

Als de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden, kan de ontbindingsbrief de huurder in beginsel niet bereiken vanwege de sluiting van de verhuurde ruimte. Als de huurder gedetineerd is en het detentieadres bekend is, dan is het aan te raden de ontbindingsbrief zowel naar het adres van de woning/bedrijfsruimte als naar het detentieadres te sturen. De buitengerechtelijke ontbinding kan ook aan de advocaat van de huurder worden gericht, mocht de huurder een advocaat hebben ingeschakeld.

Een andere optie is de huurder van te voren te vragen wat zijn nieuwe verblijfadres is, zodat hij/zij op dat adres kan worden aangeschreven. Mocht ook dat geen soelaas bieden, dan kan de verhuurder ervoor kiezen de brief waarin de huurovereenkomst buitengerechtelijk wordt ontbonden tijdens de sluiting aan de huurder te overhandigen.

Wanneer mag de verhuurder het gehuurde ontruimen?

Als de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, dan betekent dit niet dat de verhuurder de woning mag ontruimen. In de eerste plaats mag niemand gedurende de sluiting het gehuurde betreden. In de tweede plaats mag een verhuurder, ondanks de buitengerechtelijke ontbinding, niet zonder tussenkomst van een rechter overgaan tot ontruiming van het gehuurde. Er dient dus ofwel met de huurder overeenstemming bereikt te worden over de oplevering, danwel een procedure tegen de huurder gestart te worden.

Voor het bereiken van overeenstemming met de huurder is het aan te raden om in de ontbindingsbrief de huurder om medewerking te verzoeken en de huurder te verzoeken binnen een bepaalde termijn te laten weten of de huurder zich bij de buitengerechtelijke ontbinding neerlegt. Met deze schriftelijke verklaring van de huurder kan vervolgens om opheffing van de burgemeestersluiting worden verzocht aan de burgemeester. Nadat de burgemeester het verzoek heeft ingewilligd, kan de huurder de woning vervolgens ontruimen en opleveren aan de verhuurder .

Mocht de huurder niet in de buitengerechtelijke ontbinding berusten, dan is het zaak om zo spoedig mogelijk – doch in ieder geval gedurende de burgemeestersluiting – een gerechtelijke procedure tegen de huurder te starten, waarin de ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Mocht een dergelijke vordering worden toegewezen, dan is de verhuurder er nog niet aangezien het gehuurde op last van de burgemeester nog gesloten kan zijn. In dat geval kan aan de burgemeester worden verzocht om, na overlegging van het vonnis waarin de vordering tot ontruiming is toegewezen, de sluiting op te heffen.

Bestuursrechtelijke mogelijkheden

De mogelijkheid voor de verhuurder om buitengerechtelijk te ontbinden wordt zoals gezegd ontleend aan de burgemeestersluiting. Indien de huurder niet berust in de burgemeestersluiting, dan kan hij/zij daartegen bezwaar maken bij de betreffende gemeente. De verhuurder hoeft de uitkomst van deze bezwaarprocedure niet af te wachten. De verhuurder kan zich nog als belanghebbende melden in de bezwaarprocedure. Het is aan te raden om van deze mogelijkheid gebruik te maken. De rol van de verhuurder is in een bezwaarprocedure beperkt, maar de uitkomst daarvan kan gevolgen hebben voor de buitengerechtelijke ontbinding. Het kan immers voorkomen dat een burgemeester terug komt op het eerdere besluit tot sluiting van het gehuurde. In dat geval komt de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding (te weten de burgemeestersluiting) te vervallen en kan deze in de regel niet stand houden. Het is dan ook aan te raden om de bezwaarprocedure af te wachten, alvorens de ontruiming in een gerechtelijke procedure te vorderen.

Kortom, indien een woning of bedrijfsruimte op last van de burgemeester wordt gesloten, kan de verhuurder overgaan tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Alvorens de woning of bedrijfsruimte ook daadwerkelijk weer opnieuw aan een andere partij kan worden verhuurd, zijn er echter nog wel een aantal civielrechtelijke en bestuursrechtelijke hobbels die genomen moeten worden.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).