Eerder schreven wij al over de Wet doorstroming huurmarkt, waarvan een deel op 1 juli 2016 in werking is getreden. Door deze wet zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur verder uitgebreid. Wij krijgen regelmatig de vraag welke mogelijkheden de woningcorporatie heeft op grond van deze wet. De Wet doorstroming huurmarkt is immers voor een groot deel niet van toepassing op de woningcorporaties.

Sinds 1 juli 2016 is het ten aanzien van zelfstandige woonruimte mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd af te sluiten voor de duur van twee jaar of korter (artikel 7:271 lid 1 BW). De wetgever heeft echter bepaald dat het voor woningcorporaties niet is toegestaan om huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar af te sluiten voor sociale huurwoningen. De gedachte daarachter is dat woningcorporaties als functie hebben om reguliere huisvesting aan te bieden aan huishoudens die daarop wegens hun inkomen of andere omstandigheden zijn aangewezen. Het zou daarom volgens de wetgever niet wenselijk zijn als woningcorporaties van tijdelijke contracten gebruikmaken.

Overigens gelden er wel uitzonderingen op basis waarvan een woningcorporatie toch voor de duur van maximaal twee jaar mag verhuren. De mogelijkheden daartoe zijn (nog) niet wettelijk vastgelegd, maar uit de literatuur blijkt dat tijdelijke verhuur bij de volgende groepen denkbaar is (die moeten nog bij ministeriele regeling worden aangewezen):

-          huurders in de noodopvang;

-          huurders die een tweede en/of laatste kans krijgen (bijvoorbeeld als de huurder in het verleden overlast heeft veroorzaakt);

-          huurders die in verband met renovatie of sloop hun woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte nodig hebben;

-          Huurders die voor hun werk en/of studie tijdelijk in een andere plaats werken of studeren.

Verder heeft een corporatie mogelijkheden om bij specifieke doelgroepen de huurovereenkomsten op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen, namelijk in de volgende gevallen:

-          gehandicaptenwoning (7:274 a BW);

-          ouderenwoning (7:274b BW);

-          jongerenwoning (7:274c BW);

-          studentenwoning (7:274d BW);

-          promovenduswoning (7:274e BW);

-          grote gezinswoning (7:274f BW).

Ten aanzien van jongeren, studenten en promovendi geldt niet de eis dat passende vervangende woonruimte beschikbaar moet zijn. Let wel: de huurovereenkomst moet aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo geldt dat in de huurovereenkomst met de jongere moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd.

Voor een nadere uitwerking van deze doelgroepen, verwijzen wij u naar onze actualiteit 'Mogelijkheden tijdelijke verhuur per 1 juli 2016 verruimd'.

Verder behouden woningcorporaties natuurlijk de mogelijkheid om tijdelijk onder de Leegstandwet ('anti-kraak') te verhuren. Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar een woning in afwachting van verkoop, sloop en/of renovatie tijdelijk verhuren, zonder dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn.

Tot slot geeft de wet nog de mogelijkheid om een huurovereenkomst te sluiten naar zijn aard van korte duur. Daarvan is niet snel sprake en in de rechtspraak wordt terughoudend omgegaan met deze manier van tijdelijke verhuur. Het moet gaan om gevallen waar overduidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming, bijvoorbeeld als de huurder is geholpen met tijdelijke huisvesting vanwege een noodsituatie. In de huurovereenkomst moet duidelijk naar voren komen dat sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur.

Kortom, het is in beginsel voor woningcorporaties niet mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten voor de duur van twee jaar of korter. Het verbod geldt niet voor specifieke groepen (al moeten die nog door de wetgever worden aangewezen). Bovendien is het bij specifieke groepen mogelijk om de huur tussentijds op te zeggen (deze doelgroepen zijn wel nader gespecificeerd in de wet). Verder bestaat er voor woningcorporaties nog de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren onder de Leegstandwet (mits sprake is van een van de voornoemde vier gevallen). Het sluiten van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur is in de meeste gevallen geen goede keuze.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).