NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Een aangetekende huuropzegging biedt niet altijd voldoende zekerheid

16 september 2016 - Onroerendgoedrecht nieuws

In de meeste huurovereenkomsten is, of dit nu voor woonruimte of bedrijfsruimte is, een bepaling opgenomen met betrekking tot de wijze van huuropzegging. Doorgaans wordt afgesproken dat de huurovereenkomst moet worden opgezegd door het versturen van een opzeggingsbrief per aangetekende post of per deurwaardersexploot. Dat huuropzegging per aangetekende brief niet in alle gevallen de nodige zekerheid biedt, wordt wel duidelijk uit een uitspraak van het hof Den Bosch van 12 juli 2016. Wat was hier het geval?

Casus

Een huurder zegt bij brief van 27 november 2013 de huurovereenkomst op tegen 1 juni 2014. De huurovereenkomst ziet in dit geval op bedrijfsruimte, maar dat maakt voor de problematiek niet uit, het had evengoed woonruimte kunnen zijn. Verder maakt het voor de casuïstiek niet uit of de huurder of verhuurder opzegt. Partijen waren een opzegtermijn overeengekomen van een half jaar. De huurder was dus op tijd met het opzeggen van de huur.

Duidelijk wordt dat Post NL de aangetekende brief op 28 november 2013 heeft bezorgd. Helaas is het bij een poging tot bezorgen gebleven; de postbode kreeg geen reactie op aanbellen aan de voordeur van de verhuurder. Vervolgens heeft de postbode een kaartje in de brievenbus gedaan houdende de mededeling dat hij een poststuk heeft aangeboden, maar niemand aantrof en de volgende dag opnieuw het stuk zal aanbieden. De volgende dag heeft de postbode weer aangebeld en weer werd niet opengedaan. Vervolgens heeft de postbode een afhaalbericht in de brievenbus gedaan.

Volgens oude rechtspraak van de Hoge Raad is het aan  de verzender, in dit geval de huurder, te bewijzen dat een opzeggingsbrief is aangekomen.

Het hof bepaalt dat het bewijs dat een opzeggingsbrief is aangekomen niet kan worden ontleend aan "de bestendige handelswijze van de postbode bij het aanbieden van aangetekende poststukken". Die handelswijze rechtvaardigt immers nog niet de conclusie dat het in dit specifieke geval ook zo is gegaan. Die handelswijze vormt hooguit een aanwijzing, aldus het hof.

Het hof merkt ook nog op dat al zou aannemelijk gemaakt worden dat de opzeggingsbrief is aangeboden, dan nog is het aanbieden aan een pand (aanbellen of kaartje achterlaten) niet voldoende. Bewezen moet worden dat de opzeggingsbrief daar ook is aangekomen, in die zin dat de brief, of althans het afhaalbericht, door de verhuurder is aangenomen of had kunnen worden aangenomen en gelezen. Volgens het hof kan de conclusie niet anders zijn, dan dat de huurder niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht dat de opzeggingsbrief bij de verhuurder is aangekomen én haar ook heeft bereikt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat degene die bij zijn opzegging gebruik maakt van diensten van derden, in casu het postbedrijf, het risico draagt dat daarbij iets fout gaat, althans dat hij niet kan bewijzen dat het goed is gegaan.

Wat betekent deze uitspraak voor de praktijk?

De uitspraak geeft geen vrijbrief aan de ontvanger van aangetekende stukken om deze te ontlopen door dergelijke aangetekende poststukken niet te accepteren. Wanneer het feit dat een brief de geadresseerde niet heeft bereikt een gevolg is van een gedraging van de geadresseerde (bijvoorbeeld het niet legen van post- of brievenbus), dan komt dat voor rekening en risico van de geadresseerde. Wanneer in dit geval de verhuurder de deur had geopend, maar de aangetekende brief had geweigerd, dan had de verhuurder daarmee dus niet weggekomen. De opzeggingsbrief had kunnen worden aangenomen en gelezen.

Voor het overige is het voor de verzender van aangetekende stukken van groot belang zich ervan te vergewissen dat dergelijke stukken ook daadwerkelijk zijn aangekomen bij de ontvanger. De uitkomst van de uitspraak van het hof lijkt te pleiten voor het doen van een huuropzegging per deurwaardersexploot, zeker als de huurder of verhuurder geen kantoortijden hanteert en zeker als er op het laatste moment wordt opgezegd. De deurwaarder laat immers altijd een exemplaar van de brief achter in een gesloten envelop.

Ik vraag me overigens wel af (het blijkt niet uit de uitspraak) of de huurder heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst is bepaald, dat huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende de huurovereenkomst zich moet richten tot de door de verhuurder opgegeven beheerder (vaak dezelfde persoon). Als die beheerder / verhuurder dan vervolgens tot twee keer toe tijdens kantoortijden niet aanwezig is, dan vind ik dat de verhuurder zelf het risico in het leven roept dat aanzeggingen hem niet bereiken.

Daarbij is in artikel 3:37 BW onder andere bepaald: Nochtans heeft ook een verklaring die hem tot wie zij was gericht, niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt.

Hoe dan ook, het hof heeft met de uitspraak maar weer eens duidelijk gemaakt, dat je met het verzenden van een aangetekende brief niet achterover kunt leunen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail rh@thladvocaten.nl)

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.