Sinds 1 juli 2016 is een deel van de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Door deze wet zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur verder uitgebreid. In de korte tijd dat deze regeling in werking is zijn wij in onze praktijk al een aantal gevallen tegengekomen waarin de nieuwe bepalingen een rol hebben gespeeld. We zetten de belangrijkste wetswijzigingen daarom op een rij.

Huurovereenkomst tot twee jaar voor zelfstandige woonruimte

Voor zelfstandige woonruimte kan per 1 juli 2016 een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden afgesloten voor twee jaar of korter (artikel 7:271 lid 1 BW). Een dergelijke overeenkomst hoeft niet door de verhuurder te worden opgezegd, nu deze vanzelf eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan verstrijkt. De verhuurder zal de huurder wel uiterlijk één maand vóór afloop van de huurtermijn moeten informeren dat de huurovereenkomst per de afgesproken datum zal eindigen. Indien de verhuurder dat verzuimt, dan ontstaat er na het verstrijken van de overeengekomen termijn een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waar de gebruikelijke regels van huurbescherming op van toepassing zijn.

De tijdelijke huurovereenkomst mag door de huurder tussentijds worden opgezegd. Deze opzegmogelijkheid kan door de verhuurder niet contractueel worden beperkt. De tussentijdse opzegmogelijkheid geldt niet voor de verhuurder.

Huurovereenkomst tot vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte

Voor onzelfstandige woonruimte kunnen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd afsluiten voor 5 jaar of korter (artikel 7:271 lid 1 BW). Net als bij een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte eindigt ook hier de huurovereenkomst na verloop van de afgesproken termijn. Voorts geldt hier tevens dat de verhuurder uiterlijk een maand voor het verstrijken van de afgesproken termijn de huurder in kennis dient te stellen dat de huurovereenkomst per die datum zal eindigen, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zal worden omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De tijdelijke huurovereenkomst mag door de huurder tussentijds worden opgezegd. Deze opzegmogelijkheid kan door de verhuurder niet contractueel worden beperkt. De tussentijdse opzegmogelijkheid geldt niet voor de verhuurder.

Toetsing aanvangshuurprijs tijdelijke huur

De regels met betrekking tot de toetsing van de aanvangshuurprijs die zien op tijdelijke huurcontracten zijn ten gunste van de huurder gewijzigd. Tot 1 juli 2016 konden huurders tot zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. In de nieuwe wet is die regeling met betrekking tot de tijdelijke huurovereenkomst gewijzigd, in die zin dat de huurprijs nog tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst getoetst kan worden door de huurcommissie. De gedachte daarachter is dat voorkomen moet worden dat verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst als proeftijd zien, waarbij de huurovereenkomst niet wordt verlengd met huurders die de verhuurder niet bevallen.

Uitbreiding opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'

Voorts is de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' voor bepaalde doelgroepen uitgebreid.

• Woningen die bestemd zijn voor verhuur aan jongeren
  Als jongeren een woning huren die bestemd is als jongerenwoning, mag de huurovereenkomst worden opgezegd als 5 jaren zijn verstreken. Als jongere wordt aangemerkt een persoon tussen de 18 en 27 jaar. Een huurovereenkomst voor een jongerenwoning kan dus nog met iemand worden afgesloten met de leeftijd van 27 jaar. Voor het verstrijken van de termijn van vijf jaar kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaar.
  Bij de opzegging wegens dringend eigen gebruik zal de verhuurder niet hoeven aan te tonen dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Evenmin hoeft zij haar vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen.
• Promovendi
  Voorts is de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' uitgebreid ten aanzien van promovendi, of wel personen die op basis van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs verbonden zijn. Voor promovendi geldt dat zij jaarlijks zullen moeten aantonen dat zij staan ingeschreven bij de onderwijsinstelling waar zij promoveren. Indien de verhuurder om een dergelijke verklaring vraagt en de promovendus deze niet binnen 3 maanden aan de verhuurder kan verstrekken, dan mag de verhuurder overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst. Net als bij de doelgroep jongeren hoeft de verhuurder ook hier niet aan te tonen dat er voor de promovendus passende woonruimte beschikbaar is. Wel kan de rechter een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten toewijzen.
• Grote gezinnen
  Teneinde grote woningen gemakkelijker beschikbaar te krijgen voor grote gezinnen, heeft de wetgever een specifieke opzeggingsgrond in de wet opgenomen voor grote woningen. Onder een groot gezin moet worden verstaan een gezin van acht of meer personen. Indien het aantal personen in het huishouden slinkt tot minder dan vijf personen, dan valt dit niet meer onder de groep grote gezinnen. Op verzoek van de verhuurder zullen dergelijke huurders jaarlijks moeten aangeven uit hoeveel personen hun gezin bestaat. Indien de huurder niet binnen drie maanden nadat de verhuurder daarom vraagt kan aantonen dat het huishouden uit vijf of meer personen bestaat, dan staat het de verhuurder vrij om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen. Let wel, in dergelijke gevallen zal de verhuurder moeten aantonen dat er voor de huurder passende woonruimte beschikbaar is en kan de rechter een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen.

Wijziging diplomatenclausule

Voorheen was het mogelijk om als eigenaar of huurder de woning door middel van een zogenoemde diplomatenclausule tijdelijk te verhuren, totdat de eerdere huurder of eigenaar weer zou willen terugkeren in de woning. Hoofdregel was wel dat meerdere tussenhuren achter elkaar niet waren toegestaan. Met de recente wetswijziging komt deze regel te vervallen, waardoor meerdere tussenhuren achter elkaar mogelijk zijn.

Uitbreiding Leegstandwet

Voorts voorziet de wetswijziging op een uitbreiding van de Leegstandwet. Op grond van de Leegstandwet kan een eigenaar een woning in afwachting van verkoop, sloop en/of renovatie tijdelijk verhuren, zonder dat de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn. Tot 1 juli 2016 kon dat in de volgende drie gevallen:

• woonruimte in een gebouw;
• woonruimte in een te koop staande koopwoning;
• woonruimte in een huurwoning bestemd voor afspraak of nieuwbouw.

Per 1 juli 2016 is daar een vierde categorie bijgekomen, te weten; te koop staande huurwoningen. Een huurovereenkomst in voornoemde categorie moet worden afgesloten voor een minimale duur van drie maanden. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van twee maanden.

De nieuwe wet zorgt al met al voor de nodige wijzigingen, in de hoop de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te verruimen. Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl).