Huurders van woonruimte worden op grond van het huurrecht beschermd op het gebied van de hoogte van de huur en de beëindiging van de huurovereenkomst. Deze huurbescherming brengt onder andere met zich mee dat verhuurders slechts beperkte opzegmogelijkheden hebben en alleen de rechter een huurovereenkomst kan ontbinden.

Tijdelijke verhuur van woonruimte is daarom als hoofdregel niet mogelijk. Slechts in een beperkt aantal gevallen kunnen huurders zich niet beroepen op huurbescherming. De belangrijkste hiervan zijn (i) de verhuur op basis van een vergunning in de zin van de Leegstandwet en (ii) het sluiten van een huurovereenkomst voor gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is ('verhuur naar zijn aard voor korte duur'). Tot voor kort bestond in de praktijk veel onduidelijkheid over de verhouding tussen beide uitzonderingsregimes en de daarmee samenhangende vraag wanneer sprake is van verhuur naar zijn aard voor korte duur.
Na op enkele in de praktijk levende vragen te zijn ingegaan, zal ik een recente uitspraak van de Hoge Raad behandelen waarin over in ieder geval één van deze vragen duidelijkheid is verschaft.

Wil sprake zijn van verhuur naar zijn aard voor korte duur in de zin van de wet, dan moet sprake zijn van zodanige verhuur dat voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De regeling kan uitkomst bieden in geval van tijdelijke verhuur wegens een verblijf in het buitenland, maar ook in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop.

De Leegstandwet biedt onder strikte voorwaarden de mogelijkheid om leegstaande afbraak- en renovatiepanden tijdelijk zonder huurbescherming te verhuren. Om van deze regeling gebruik te maken dient bij het College van B en W een vergunning te worden aangevraagd, die slechts in bepaalde gevallen wordt verleend. De huurovereenkomst moet daarnaast voor ten minste zes maanden worden aangegaan en voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Daar komt bij dat de huurovereenkomst in elk geval eindigt op het tijdstip waarop de vergunning afloopt. Een vergunning kan, na verlenging, maximaal vijf jaar van kracht zijn.

Tijdelijke verhuur zonder huurbescherming kan in sommige gevallen zowel worden gerealiseerd door verhuur op basis van een leegstandswetvergunning als door verhuur naar zijn aard voor korte duur. Door rechtbanken en gerechtshoven is de afgelopen jaren verschillend geoordeeld over de vraag wanneer nu sprake kan zijn van verhuur naar zijn aard voor korte duur en of verhuurders bijvoorbeeld niet eerst geprobeerd moeten hebben een leegstandwetvergunning te verkrijgen, voordat een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur mag worden gesloten. De achterliggende redenering is dan dat, kort gezegd, 'de Leegstandwet er niet voor niets is '. In de gevallen waarvoor de Leegstandwet is geschreven, zou er dan geen ruimte zijn voor het sluiten van een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem overwoog in een vonnis uit 2006 nog dat het bestaan van de uitzondering in de vorm van een vergunning via de Leegstandwet maakt dat des te terughoudender dient te worden omgegaan met het toekennen van de status 'naar zijn aard van korte duur' aan een huurovereenkomst, waardoor immers de huurbescherming volledig wordt opgeheven. De voorzieningenrechter overwoog dat, voordat de mogelijkheid wordt onderzocht of van een dergelijke huurovereenkomst sprake is, van een verhuurder in elk geval mag worden verwacht dat zij gemotiveerd stelt waarom de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid geen uitkomst biedt.
Een andere vraag waarop vóór de uitspraak van de Hoge Raad geen duidelijk antwoord was te geven is de vraag of het mogelijk was na afloop van de maximale termijn van vijf jaar voor verhuur op basis van de Leegstandwet een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur te sluiten. In 2011 deed de Rechtbank Amsterdam een uitspraak waaruit kan worden afgeleid dat zij hiertegen geen bezwaar had. De door deze rechtbank gevolgde denklijn lijkt te passen binnen de hierna te bespreken uitspraak van de Hoge Raad.

In de zaak die aanleiding gaf tot het arrest van de Hoge Raad van 13 april 2012 was een onzelfstandige woonruimte met ingang van 23 juli 2007 verhuurd. In de huurovereenkomst was onder meer bepaald dat er sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop. In de voorafgaande overwegingen was ondubbelzinnig opgenomen dat de gehuurde ruimte bestemd was om te worden gesloopt en werd aandacht besteed aan het feit dat op het moment van sluiten van de overeenkomst de sloopdatum nog niet vast stond, maar dat ernaar werd gestreefd om binnen één jaar met de sloop te starten. De huurder verklaarde in de huurovereenkomst bereid te zijn in afwachting van deze sloop de woning te huren op de voorwaarde dat zij deze zou verlaten op het moment dat de verhuurder deze weer nodig had voor de sloop. Vervolgens zegde de verhuurder de huurovereenkomst op tegen 30 november 2007. Nadat de huurder weigerde de woning te verlaten heeft de verhuurder een juridische procedure gestart die leidde tot een veroordeling van de huurder om de woning te ontruimen. In hoger beroep is het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
In cassatie bij de Hoge Raad stelt de huurder zich onder andere op het standpunt dat, nu de verhuurder geen gebruik had gemaakt van de voor deze situatie gecreëerde mogelijkheid om op grond van de Leegstandwet een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte, geen sprake kon zijn van huur naar zijn aard voor korte duur. De Hoge Raad ging daarin niet mee en oordeelde dat het niet aanvragen van de Leegstandwetvergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur naar zijn aard van korte duur.
De Hoge Raad motiveerde zijn oordeel door te wijzen op de volgens hem juiste oordeel van het Gerechtshof dat de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat.

Uit de uitspraak van de Hoge Raad wordt in ieder geval duidelijk dat het aanvragen van een Leegstandwetvergunning geen vereiste is voor het verhuren naar zijn aard van korte duur.
De consequentie hiervan is dat verhuurders de volledige vrijheid hebben om een keuze te maken tussen beide tijdelijke huurregimes. Ook lijkt uit de uitspraak van de Hoge Raad te volgen dat het verhuurders vrij staat om na verloop van de geldigheid van een leegstandswetvergunning (maximaal vijf jaar) de betreffende woonruimte te verhuren op basis van een huurovereenkomst betreffende huur die naar zijn aard van korte duur is.

De door de Hoge Raad geboden duidelijk is voor de praktijk zeer welkom, zeker in een tijd dat veel mensen er behoefte aan hebben hun in de verkoop staande huis tijdelijk te verhuren. Verhuur naar zijn aard voor korte duur biedt hiervoor goede mogelijkheden. Omdat deze vorm van tijdelijke verhuur zonder huurbescherming een uitzondering blijft, zullen rechter kritisch blijven op de inhoud van de huurovereenkomst. Het verdient dan ook aanbeveling om voor het opstellen hiervan een gespecialiseerde rechtshulpverlener in de arm te nemen.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Hans Huybens van de sectie onroerendgoedrecht (tel: 010-7504475 of e-mail hans.huybens@thladvocaten.nl)