NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

De Hoge Raad verschaft duidelijkheid over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie

04 mei 2016 - Onroerendgoedrecht nieuws

Een verhuurder is ingevolge de wet een zogeheten verhuiskostenvergoeding verschuldigd als de huurder (tijdelijk) dient te verhuizen in verband met een voorgenomen renovatie. Over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding heeft enige tijd onduidelijkheid bestaan in de lagere rechtspraak. Om die reden is recent een viertal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De Hoge Raad heeft de vragen bij arrest van 22 april 2016 beantwoord.

Aan de Hoge Raad zijn de volgende vragen gesteld:

  1. Heeft een huurder aanspraak op een verhuiskostenvergoeding als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde worden uitgevoerd op verzoek van de huurder?
  2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil dat de renovatiewerkzaamheden, die ertoe leiden dat het gehuurde tijdelijk verlaten moet worden, samenvallen met andere (dringende) werkzaamheden die de verhuurder toch al wilde uitvoeren?
  3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van de combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden en de renovatiewerkzaamheden die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing vast te stellen? Maakt het daarbij nog uit of de verhuurder schadeplichtig is jegens de huurder?
  4. Kan de huurder afstand doen van de verhuiskostenvergoeding?


Alvorens de antwoorden van de Hoge Raad te behandelen is het relevant om het verschil tussen renovatie en dringende werkzaamheden helder op het netvlies te hebben. Bij dringende werkzaamheden gaat het om werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld (daaronder valt in de regel groot onderhoud), terwijl het bij renovatie gaat om veranderingen aan het gehuurde, die als vernieuwing/verbetering kunnen worden aangemerkt. Een verhuurder is een verhuiskostenvergoeding verschuldigd indien de huurder als gevolg van renovatiewerkzaamheden het gehuurde (tijdelijk) dient te verlaten, terwijl de verhuiskostenvergoeding niet verschuldigd is in het geval de huurder het gehuurde dient te verlaten vanwege dringende werkzaamheden.

Antwoord op vraag 1:

Voor het toekennen van de verhuiskostenvergoeding is volgens de Hoge Raad uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie (en dus niet van dringende werkzaamheden) en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. De vraag of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder is geschied, is voor de beantwoording van deze vraag niet van belang. Oftewel, ook als de renovatie op verzoek van de huurder wordt uitgevoerd en hij als gevolg daarvan tijdelijk dient te verhuizen, dan is de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd.

Antwoord op vraag 2:

Het antwoord op deze vraag is "nee". Indien renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden (in de volksmond vaak "groot onderhoud" genoemd) is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie benodigde werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige (dringende) werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Het gaat bij de noodzaak tot verhuizen dus om de vraag of die het gevolg is van dringende werkzaamheden dan wel renovatiewerkzaamheden.

Antwoord op vraag 3:

De rechter heeft niet de vrijheid om de verhuiskostenvergoeding toe te kennen zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing vast te stellen. Immers, de vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie, danwel van dringende werkzaamheden, danwel van samenloop van beide, vergt een beoordeling van de omstandigheden van dat geval, aldus de Hoge Raad. Een rechter zal dus gemotiveerd moeten aangeven waarom er al dan niet een causaal verband bestaat tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing, alvorens de verhuiskostenvergoeding kan worden toegewezen.

Antwoord op vraag 4:

Voor de beantwoording van deze vraag is van belang of de bepalingen in de wet met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding al dan niet van dwingend recht zijn. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend en verwijst daarbij naar het inmiddels niet meer in werking zijnde artikel 11g Bbsh (oud). Daarin was tot 2010 de verhuiskostenvergoeding opgenomen. Per 2010 is de verhuiskostenvergoeding overgebracht naar artikel 7:220 leden 5-7 BW. De Bbsh had namelijk slechts betrekking op verhuur door sociale verhuurders, terwijl de wetgever de regeling met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding wenste uit te breiden tot alle particuliere verhuurders. Artikel 11g Bbsh (oud) was van dwingend recht. Partijen konden hier dus niet van afwijken. Nu de regeling met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) bij wet van 4 februari 2010 is overgebracht naar artikel 7:220 leden 5-7 BW duidt dat erop dat de laatstgenoemde regeling eveneens van dwingendrechtelijke aard is. Een huurder kan dus geen afstand doen van de minimum verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud) of artikel 7:220 lid 5-7 BW.

Belang uitspraak voor de praktijk

Er is lang uitgekeken naar deze uitspraak. De volgende punten uit de uitspraak zijn van belang voor de praktijk:

  • De regeling met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding bij renovatie is van dwingend recht. Het is dus niet mogelijk om daar in het renovatievoorstel ten nadele van de huurder van af te wijken, door bijvoorbeeld met de huurder af te spreken dat er geen verhuiskostenvergoeding betaald zal worden.
  • Bij een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatie is de verhuurder slechts de verhuiskostenvergoeding verschuldigd als het voor de renovatie noodzakelijk is als de huurder (tijdelijk) verhuist. De rechter zal moeten motiveren waarom er al dan niet een causaal verband bestaat tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing. Er kan dus achteraf discussie ontstaan welke werkzaamheden nu wel of niet noopten tot verhuizing. Voor verhuurders is het dus van belang om dat van te voren bij het opstellen van het renovatieplan en bij de kosten-batenanalyse helder op het netvlies te hebben;
  • Het maakt voor de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet uit of de renovatie op verzoek of initiatief van de huurder of de verhuurder wordt uitgevoerd.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Laurens Kleine (tel:010-7504475 of e-mail: lk@thladvocaten.nl).

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.