Het komt vaker voor dat verhuurders er mee instemmen dat een huurder de woning gedurende een bepaalde periode in gebruik geeft aan een zogenaamde 'huisbewaarder'. De meeste verhuurders voeren hier een beleid in. Vanwege studie of werk in het buitenland kan het zijn dat een huurder zijn woning tijdelijk moet verlaten. Zowel de huurder als de verhuurder hebben er belang bij dat een woning gedurende dat jaar niet leeg komt te staan.  In een aantal gevallen zal het zo zijn dat de huurder en de huisbewaarder geen zuivere bedoelingen hebben. De huurder is helemaal niet van plan om terug te keren en de huisbewaarder heeft de intentie om de positie van huurder te verkrijgen. Wanneer een verhuurder het huisbewaarderschap goed regelt, dan zullen onoprechte intenties niet veel kans maken. Dat blijkt in ieder geval uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2016. Wat speelde daar?

Tussen de verhuurder, de huurder en de huisbewaarder was een 'overeenkomst huisbewaring' gesloten. De (hier relevante) ingrediënten van deze overeenkomst waren:

• huisbewaring voor een periode van één jaar;
• de huisbewaarder kan ten aanzien van de woning geen enkel recht als huurder doen gelden en maakt geen aanspraak op huurbescherming;
• de huisbewaarder is zich bewust van het tijdelijke karakter;
• bij huuropzegging eindigt het huisbewaarderschap;
• bij het einde van de huisbewaring dient de huisbewaarder de woning per direct te ontruimen;
• wanneer de huurder na afloop van de periode van huisbewaring niet in de woning terugkeert (niet opnieuw als hoofdverblijf in gebruik neemt), dan wordt de door de huurder ondertekende huuropzegging (derhalve een huuropzegging onder voorwaarde) door de verhuurder verwerkt en eindigt derhalve de huurovereenkomst aan het einde van de periode van huisbewaring.

Anderhalve maand voor het verstrijken van de periode van huisbewaring verzoeken de huurder en de huisbewaarder het huisbewaarderschap te verlengen. De verhuurder weigert. De huurder keert evenwel niet terug en de huisbewaarder ontruimt de woning niet na het verstrijken van de periode van huisbewaring. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming jegens de huurder en de huisbewaarder en is daarin zowel bij de kantonrechter als bij het hof succesvol.

Het hof stelt vast dat de huurder de woning niet heeft betrokken na het einde van de huisbewaring en verbindt daaraan het gevolg dat de huuropzegging haar werking heeft gekregen. Overigens voert de huurder in hoger beroep geen verweer.

De huisbewaarder voert wél verweer. Die beroept zich erop dat tussen hem en de huurder een (onder)huurovereenkomst is ontstaan. Dat beroep wordt door het hof verworpen onder verwijzing naar de duidelijke bepalingen in de huisbewaringsovereenkomst. De huisbewaarder was zich bewust (en had dat in ieder geval moeten zijn) van de tijdelijkheid van zijn verblijf in de woning. Het besef van tijdelijkheid leidde het hof ook af uit het gegeven, dat een verzoek tot verlenging van het huisbewaarderschap mede van de huisbewaarder afkomstig was én dat hij heeft geprobeerd om tijdens de periode van huisbewaarderschap elders woonruimte te vinden. Dat de huisbewaarder betalingen heeft gedaan aan de huurder is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de huurder met de huisbewaarder een (onder)huurovereenkomst wilde aangaan, dan wel er gerechtvaardigd op mocht worden vertrouwd dat de ander dit wilde. Het hof doet er nog een schepje bovenop door te overwegen dat voor zover er al een (onder)huurovereenkomst is ontstaan, deze naar haar aard van korte duur is en derhalve aan het einde van de periode van de huisbewaring dan wel aan het einde van de (hoofd)huurovereenkomst is beëindigd. Aan de huisbewaarder komt derhalve geen beroep toe op artikel 7:269 BW (voortzetting van de onderhuurovereenkomst).

Wilt u meer weten over huisbewaring, heeft u hulp nodig bij het opstellen van een waterdichte huisbewaringsovereenkomst of heeft u een andere vraag over dit onderwerp? U kunt contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010-7504475 of e-mail: rh@thladvocaten.nl).