Een eigenaar van een woning, die onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex, veroorzaakt ernstige geluidsoverlast en gedraagt zich bovendien intimiderend jegens andere eigenaren binnen het complex.
De overlast is structureel en de overlastveroorzaker is ongevoelig voor verzoeken het rustiger aan te doen. Welke middelen staan eigenaren ten dienste?
Allereerst zal bekeken moeten worden of de overlastgevende gedragingen worden verboden in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars. Dat is vaak het geval. Zo bepaalt het 'modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006' dat eigenaren zich ten opzichte van elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Een eigenaar mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaren toebrengen. Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld.
De eigenaar of eigenaren die de hinder ondervinden, dienen dit te melden bij de Vereniging van Eigenaars. Conform de wet is het immers de Vereniging van Eigenaars die toeziet op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren gelden. De Vereniging van Eigenaars dient derhalve een schriftelijke waarschuwing te geven. Wat kan deze waarschuwing inhouden? Uiteindelijk een opzegging van het gebruik van het privégedeelte, dat wil zeggen de overlastveroorzakende eigenaar mag geen gebruik meer maken van zijn eigen appartement. In de praktijk zullen meerdere (schriftelijke) waarschuwingen volgen, alvorens de Vereniging van Eigenaars overgaat tot de volgende stap.
De betreffende eigenaar moet door de vergadering behoorlijk worden opgeroepen om te verschijnen in de door de Vereniging van Eigenaars uitgeroepen ledenvergadering. Vervolgens kan de vergadering besluiten de overlastgevende eigenaar het gebruik van het appartement voor een bepaalde periode te ontzeggen. Dat besluit kan dan een maand later worden uitgevoerd.
De reikwijdte van een ontzegging van het privégedeelte gaat niet zover dat de Vereniging van Eigenaars ook bevoegd is het betreffende appartement te ontruimen. Ontruiming zal gevorderd dienen te worden in een gerechtelijke procedure. De overlastgevende eigenaar is na een besluit tot ontzegging van het privégedeelte (ook) nog niet 'uitgespeeld'. Hij kan de rechter verzoeken het besluit van de vergadering ongedaan te maken. Dat verzoek dient echter wel te worden gedaan binnen een termijn van een maand na de dag waarop de betreffende eigenaar van het besluit heeft kennis genomen of kennis heeft kunnen nemen.
In de rechtspraak wordt de lat voor toewijzing van ontruiming van het appartement hoog gelegd. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Almelo besloot in augustus 2010 bijvoorbeeld dat ontruiming van een woning als laatste redmiddel dient te worden ingezet. Duidelijk moet zijn dat geprobeerd is om op andere manieren tot een oplossing te komen. In de casus die diende voor de Rechtbank Almelo had de appartementseigenaar erkend overlast te hebben veroorzaakt. De overlast duurde ook al enige tijd voort. De Rechtbank oordeelde dat gelet op de aard van de overlast en de lange periode dat de overlast werd veroorzaakt, de Vereniging van Eigenaars voldoende belang had bij een ontruiming.
De Rechtbank Amsterdam oordeelde op 22 september 2011 anders. In die casus was sprake van een eigenaar met psychiatrische problematiek, alcohol- en cannabismisbruik. De overlast was divers. Zo was onder andere sprake van door de eigenaar veroorzaakte wateroverlast, het vanaf het balkon gooien met allerhande voorwerpen, scheldpartijen, vernieling, het midden in de nacht schuiven met meubilair en andere geluidsoverlast. De Politie was veelvuldig ingeschakeld. Kortom, een bijzonder dik overlastdossier. De ontzegging van het gebruik van het appartement door de Vereniging van Eigenaars hield bij de rechter stand. Het verbod het appartement zelf te gebruiken ging volgens het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars echter niet zo ver dat het appartement niet aan anderen in gebruik kon worden gegeven of verkocht. De Rechtbank wees de gevorderde ontruiming dan ook af. Het verbod om het appartement nog zelf te gebruiken werd toegewezen op straffe van een dwangsom.
Een andere situatie is ook denkbaar, namelijk wanneer de vergadering van de Vereniging van Eigenaars besluit geen maatregelen te nemen tegen een overlastgevende eigenaar. Een afzonderlijk lid van de Vereniging, die het met dat besluit van de vergadering niet eens is, kan dan bij de kantonrechter vernietiging van dat besluit vorderen. Dat moet wel gebeuren binnen de wettelijke termijn van een maand na de dag waarop de betreffende eigenaar van het besluit heeft kennis genomen of kennis heeft kunnen nemen. Voortvarend handelen is dus noodzakelijk en heeft in het verleden al tot succes geleid.
Wilt u meer weten over de mogelijkheden die eigenaren hebben binnen een Vereniging van Eigenaars? Neemt u dan contact op met Renate van der Hoeff, 010- 7504475 of renate.vanderhoeff@thladvocaten.nl
