NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Voor contractsoverneming is daadwerkelijk een akte nodig!

04 juni 2015 - nieuws

Artikel 6:159 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte.

Voor contractsoverneming zijn dus twee vereisten: 1) een akte; 2) medewerking van de wederpartij bij de overeenkomst.

De medewerking van de wederpartij kan in iedere denkbare vorm gebeuren. Deze kan zelfs worden afgeleid uit zijn gedragingen (zoals het doen van betalingen op grond van het contract aan de partij die het contract heeft overgenomen). Daardoor wordt wel eens verondersteld dat de vereiste akte zich ook in iedere vorm kan voordoen, of zelfs zou kunnen worden afgeleid uit de gedragingen van de partijen die het contract willen overdragen respectievelijk overnemen.

Die gedachte wordt nog versterkt door de omstandigheid dat door de digitalisering een akte (een door twee partijen ondertekend geschrift) minder gangbaar is geworden.

Recentelijk heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch echter nog geoordeeld dat strak de hand dient te worden gehouden aan het vereiste van de akte, ook al bleek hij – gegeven de trend van digitalisering – best bereid om e-mailcorrespondentie tussen twee partijen als zodanig te beschouwen.

Arrest Gerechtshof 's-Hertogenbosch van 12 mei 2015

De aanleiding voor het arrest van het Hof was een tussen de Stichting Wonen BreBrug (de "Stichting") als verhuurder en Actief Zorg B.V. ("Actief") als huurder in 2007 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte.

Eind 2010 heeft Actief telefonisch contact opgenomen met de Stichting, welk telefoongesprek vervolgens is bevestigd in een e-mail door Actief aan de Stichting verzonden e-mail met onderwerpsaanduiding "Omzetting huurovereenkomst van Actief naar Zorgacademie Eigenwijs".

Kort daarna hebben de Stichting en Zorgacademie Eigenwijs B.V. i.o. ("Zorgacademie") een allonge bij de huurovereenkomst getekend waarin werd bepaald dat de naam van Actief per 1 oktober 2010 was gewijzigd in Zorgacademie en dat de overige bepalingen van de huurovereenkomst ongewijzigd bleven.

De huurpenningen tot en met 31 januari 2011 zijn door Actief voldaan, vervolgens is Zorgacademie op 7 februari 2011 opgericht en is er vanaf 1 februari 2011 geen huur meer betaald. Zorgacademie is al op 21 juni 2011 failliet verklaard. Het faillissement is opgeheven bij gebrek aan baten.

In juli 2012 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de Stichting en Actief over de opgelopen huurachterstand, in welk gesprek Actief het standpunt innam dat zij geen huurder meer was en alle verplichtingen uit de huurovereenkomst waren overgenomen door Zorgacademie. De Stichting heeft dat betwist en gewezen op de allonge waarin is gemeld dat het enkel gaat om een naamswijziging.

Vervolgens heeft de Stichting Actief in ene procedure betrokken, waarin zij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van achterstallige huur tot de ontbindingsdatum vordert.

Actief heeft zich daartegen verweerd door onder meer te stellen dat er sprake is geweest van contractovername door Zorgacademie.

De kantonrechter wijst de vorderingen van de Stichting grotendeels toe en in dit verband is van belang dat wordt geoordeeld dat de bewoordingen van de allonge onduidelijk zijn en dat daaruit geen contractsoverneming kon worden afgeleid.

Ik merk daarbij op dat de allonge in ieder geval niet kan gelden als de vereiste akte voor contractsoverneming door Zorgacademie van Actief, nu deze niet is gesloten tussen Actief en Zorgacademie maar tussen Actief en de Stichting.

Actief heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd, waarvan de eerste is dat er wel contractsoverneming ex artikel 6:159 BW zou hebben plaatsgevonden.

Het Hof overweegt daartoe dat het oordeel van de kantonrechter over de allonge zo moet worden verstaan, dat de bewoordingen daarvan zodanig onduidelijk zijn dat medewerking van de Stichting aan contractsoverneming niet is komen vast te staan. Het Hof meent dat de grief van Actief terecht is dat de kantonrechter niet tot dat oordeel had mogen komen zonder bewijslevering te laten plaatsvinden.

Dat brengt Actief als zodanig echter geen succes, nu dit niets zegt over de aan- dan wel afwezigheid van de voor contractsoverneming vereiste akte. Op dat punt gaat het voor Actief alsnog mis.

Actief stelt dat de akte besloten ligt in e-mailcorrespondentie, bestaande uit drie e-mails. Deze e-mailcorrespondentie is gevoerd tussen (de directeur van) Actief en (een vertegenwoordiger van) Zorgacademie, maar gaat over de overname van de huurovereenkomst en inrichting van het pand door een andere partij, Care College B.V.

Volgens het Hof heeft de Stichting terecht aangevoerd dat deze e-mailwisseling niet kan gelden als een tussen Actief en Zorgacademie opgemaakte akte met betrekking tot contractsoverneming door Zorgacademie, nu Zorgacademie daarin niet wordt genoemd en de wel daarin genoemde naam geen handelsnaam van Zorgacademie is. Kortom: de voor contractsoverneming vereiste akte ontbreekt.

Conclusie

Uit het arrest volgt dat de aanwezigheid van een akte (nog steeds) een constitutief vereiste is voor een contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW.

Uit het arrest volgt echter ook dat deze akte niet de vorm van een door de beoogde overdrager en overnemer van het contract ondertekend geschrift hoeft te hebben, maar dat tussen beide partijen gevoerde e-mailcorrespondentie ook als zodanig kan gelden.

Het is wel noodzakelijk dat deze correspondentie daadwerkelijk tussen deze twee partijen is gevoerd en dat uit de correspondentie duidelijk blijkt dat beide partijen de contractsoverneming tussen hen beiden ook daadwerkelijk beogen. Zowel de overeenkomst als de partijen die dat betreft dienen dus duidelijk uit de e-mailcorrespondentie te kunnen worden afgeleid.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)

Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.