NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Hoge Raad: tijdens onderhandelingen tussen hoofdhuurder en zittende onderhuurder is gebruiksvergoeding verschuldigd.

01 juli 2014 - Onroerendgoedrecht nieuws

De Hoge Raad heeft zich uitgelaten over de situatie waarin een (hoofd)huurder vertrekt en een onderhuurder blijft zitten en met de verhuurder onderhandelt over een rechtstreekse huurovereenkomst. In die onderhandelingsperiode is er geen sprake van een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de onderhuurder. De vraag is dan o0f de onderhuurder toch een vergoeding aan de verhuurder is verschuldigd.


Het betrof de volgende casus. Credit Suisse is eigenares van een bedrijfsruimte en heeft deze bedrijfsruimte verhuurd aan Easy. Easy heeft vervolgens, met instemming van Credit Suisse, een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuurd aan Subway. De huurovereenkomst tussen Credit Suisse en Easy en de onderhuurovereenkomst tussen Easy en Subway zijn per 15 maart 2008 beëindigd. Vanaf die datum is onderhandeld tussen Credit Suisse en Subway over een rechtstreeks tussen hen te sluiten huurovereenkomst. Vlak voor het einde van de huur heeft Credit Suisse Subway medegedeeld Subway als huurder te accepteren tegen vergelijkbare huurvoorwaarden en condities zoals toen geldend in de onderhuursituatie. Pas na enige tijd heeft Credit Suisse begrepen dat Subway aan Easy een (veel) lagere huur per vierkante meter verschuldigd was dan Easy aan haar betaalde. Credit Suisse heeft vervolgens nog diverse voorstellen gedaan, maar waarbij Subway steeds een hoger bedrag aan huur kwijt zou zijn, dan zij in het verleden aan Easy betaalde. Omdat Subway niet bereid was een hogere huur te betalen, heeft Credit Suisse de onderhandelingen afgebroken en Subway gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen. Subway heeft binnen de daartoe gestelde termijn voldaan aan deze sommatie. Subway heeft gedurende de onderhandelingsperiode de bedrijfsruimte met instemming van Credit Suisse feitelijk in gebruik gehad en van daaruit haar bedrijf geëxploiteerd. Na ontruiming heeft Credit Suisse Subway gesommeerd over te gaan tot betaling van een gebruiksvergoeding, waarbij als maatstaf voor de berekening van de vergoeding de vierkante-meter-prijs die Subway aan Easy betaalde is gehanteerd. Aan deze sommatie heeft Subway niet voldaan, waarna Credit Suisse de vergoeding in rechte heeft gevorderd.

De rechtbank heeft de vordering van Credit Suisse toegewezen. De rechtbank overwoog daartoe dat gelet op de omstandigheden van het geval aannemelijk is dat enige vorm van overeenstemming heeft bestaan over de verschuldigdheid van een gebruiksvergoeding door Subway. Hieruit volgt dat Credit Suisse erop heeft mogen vertrouwen dat Subway enige vergoeding aan haar zou voldoen voor het gebruik van de bedrijfsruimte tijdens de onderhandelingsperiode. Door te weigeren een gebruiksvergoeding aan Credit Suisse te betalen, handelt Subway in strijd met de op haar rustende zorgvuldigheidsnorm en dus onrechtmatig jegens Credit Suisse, aldus de rechtbank. Subway is van deze uitspraak in hoger beroep gegaan.

Het hof heeft de vordering van Credit Suisse alsnog afgewezen. Omdat Credit Suisse haar vorderingen op verschillende gronden had gebaseerd, bespreekt het hof deze een voor een.

Wanprestatie: partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een huurovereenkomst, en bij gebreke van de totstandkoming van een huurovereenkomst, hebben partijen evenmin overeenstemming bereikt over een vergoeding te betalen over de onderhandelingsperiode. Omdat geen sprake is van enige overeenkomst, kan er ook geen sprake zijn van wanprestatie;
Onrechtmatig handelen: omdat Credit Suisse zelf de onderhandelingen heeft afgebroken, Subway aanstonds heeft gesteld - en consequent heeft volgehouden - dat zij de bedrijfsruimte slechts wilde huren tegen de condities die golden tussen haar en Easy, en Credit Suisse geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zij mocht vertrouwen dat Subway uiteindelijk akkoord zou gaan met voor haar slechtere huurcondities, is ook geen sprake van onrechtmatig handelen door Subway;
Analoge toepassing van artikel 7:225 BW (ingevolge welk artikel een gewezen huurder een vergoeding is verschuldigd gedurende de periode dat hij ontruimingsbescherming geniet) en/of artikel 7:230a BW (ingevolge welk artikel een gewezen huurder een vergoeding is verschuldigd indien hij na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt): Subway is geen gewezen huurder, evenmin is sprake van onrechtmatig onder zich houden van de bedrijfsruimte en het hof ziet onvoldoende grond voor analoge toepassing van deze artikelen;
Ongerechtvaardigde verrijking:weliswaar kan worden aangenomen dat Subway is verrijkt door het gebruik van het gehuurde zonder dat zij daar een vergoeding voor heeft betaald, maar niet is komen vast te staan dat Credit Suisse hierdoor schade heeft geleden. Credit Suisse heeft gesteld dat zij schade heeft geleden omdat zij de bedrijfsruimte niet zelf heeft kunnen gebruiken en niet aan een ander heeft kunnen verhuren, maar zij heeft niet gesteld dat zij als gevolg hiervan zelf huurkosten heeft moeten maken, dan wel dat zij het door Subway gebruikte deel wel had kunnen verhuren;
Redelijkheid en billijkheid: alle voorgaande feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, valt ook niet in de zien dat de redelijkheid en billijkheid nopen tot toekenning van enige gebruiksvergoeding, aldus het hof.

Credit Suisse stelt vervolgens met succes cassatie in. De Hoge Raad vat de casus kort samen en oordeelt dat onder zodanige omstandigheden voor het voortgezet gebruik door Subway in beginsel een gebruiksvergoeding is verschuldigd op de voet van artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking). Degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voorzet is daardoor immers verrijkt, omdat het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt, terwijl de onderhuurder is bevrijd van de met zijn wederpartij overeengekomen verplichting de huurprijs te voldoen, door de beëindiging van de onderhuur. De eigenaar van de bedrijfsruimte lijdt door dat voortgezet gebruik schade, ook als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. Gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in de artikelen 7:225 en 7:230a BW, past het immers in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in het onderhavige geval naar objectieve maatstaven te berekenen. Het causaal verband tussen deze verrijking en verarming ligt in de omstandigheden van het geval besloten. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering in beginsel niet onredelijk omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen.

Anders dan het hof oordeelt de Hoge Raad dat Credit Suisse schade heeft geleden en dus is verarmd. Een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking acht de Hoge Raad in dit geval juist toewijsbaar. De Hoge Raad hanteert daarbij een abstracte, objectieve benadering van (de bepaling van) de schade die Credit Suisse door het voorgezet gebruik van Subway lijdt, terwijl het hof deze benadering had verworpen en meende dat Credit Suisse in concreto haar schade had moeten aantonen. Ik denk dat de Hoge Raad voor deze benadering heeft gekozen, omdat anders Credit Suisse met lege handen was komen te staan. Toewijzing op andere gronden (wanprestatie of onrechtmatige daad) lijkt immers lastig(er) en mogelijk heeft de Hoge Raad gedacht dat Subway er ook niet mee weg behoort te komen. Normaal gesproken dient immers te worden betaald voor het gebruik van een bedrijfsruimte en Subway deed dat ook tot het einde van de hoofdhuur.

De besproken uitspraak van de Hoge Raad is te vinden op www.rechtspraak.nl onder kenmerk ECLI:NL:HR:2013:BZ1782.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Camilla Rodrigues Pereira-de Kuyper (tel: 010-7504475 of e-mail ck@thladvocaten.nl).


Wij gebruiken cookies om de ervaring op onze website te verbeteren, statistieken bij te houden en je toegang te geven tot onze social media.
Lees meer over ons cookiebeleid.