Op 22 januari 2014 is er reeds in deze rubriek een artikel geplaatst over het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2013 inzake splitsing van appartementsrechten. De uitleg van splitsingsstukken (in het geval dat de inhoud hiervan niet met elkaar overeenstemt) stond in dat arrest centraal. Een korte uiteenzetting van de heersende leer, waaronder de maatstaven zoals die volgen uit het arrest van 1 november 2013, volgt hieronder. Daarna zal het nieuwe arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014, dat ook over de uitleg van splitsingsstukken gaat, kort worden besproken.

Uitleg van splitsingsstukken

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg daarvan moet worden uitgegaan van de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van partijen.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te tellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. De rechtszekerheid vergt, aldus de Hoge Raad, in het geval dat er tegenstrijdigheden in de splitsingsstukken staan, dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts mag worden gekeken naar de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan voorts niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degenen die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft.

Hoge Raad 14 februari 2014

In de casus zoals die op 14 februari 2014 bij de Hoge Raad voorlag, was er sprake van discussie over de vaststelling van het recht tot privégebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed.

Het Hof overweegt in hoger beroep dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een privégedeelte bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgesteld in de op die splitsing betrekking hebben splitsingsstukken. Het Hof kijkt daarbij in eerste instantie naar de uitleg van de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. In zoverre zijn de overwegingen van het Hof dus in lijn met de maatstaven zoals die volgen uit het arrest van de Hoge Raad van 11 november 2013. Het Hof acht echter vervolgens voor de uitleg mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Dit houdt stand bij de Hoge Raad. Hiertoe wordt door de Hoge Raad het volgende overwogen:

'Indien splitsingstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject, is het niet in strijd met een uitleg naar objectieve maatstaven om deze stukken mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken uit te leggen. Voorts kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. Ook in dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.'

De Hoge Raad oordeelt dat het toekennen van betekenis aan de situatie ter plaatse niet getuigt van miskenning van de maatstaven zoals die volgen uit haar arrest van 1 november 2013.

Tot slot

In het arrest van 14 februari 2014 lijkt de Hoge Raad nog een stapje verder te gaan in de mogelijkheden voor het vaststellen van de uitleg van splitsingsstukken. Een kijkje ter plaatse in het kader van uitleg van splitsingsstukken is door de Hoge Raad toegestaan. Vereist is daarvoor wel dat de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. Het meewegen van de plaatselijke situatie is in dat geval verenigbaar met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.

De besproken uitspraak van de Hoge Raad van 14 februari 2014 is te vinden op rechtspraak.nl, onder het volgende nummer ECLI:NL:HR:2014:337.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)