Het Gerechtshof Den Haag heeft zich op 16 oktober jl. uitgelaten over de vraag of een verhuurder een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op kan zeggen na beëindiging van de studie van de huurder.

De feiten

Huurder (destijds student) huurt sinds juni 2005 een zelfstandige woonruimte van de verhuurder ('DUWO'). DUWO is een instelling die ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid voert. Sinds medio 2006 biedt de wet de mogelijkheid om met studenten zogenaamde campuscontracten te sluiten. Inhoudelijk komt deze regeling erop neer dat wanneer woonruimte krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor studentenhuisvesting en in de huurovereenkomst is bedongen dat die woonruimte aan het einde van de huur weer aan een student wordt verhuurd, beëindiging van de huurovereenkomst kan worden bewerkstelligd als de student-huurder niet binnen drie maanden na een verzoek van de verhuurder een inschrijvingsbewijs bij een onderwijsinstelling overlegt. Sinds 2007 maakt DUWO gebruik van de mogelijkheid om met studenten deze campuscontacten te sluiten.

Aan de huurders met huurcontracten van vóór 2007 legt DUWO de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, of, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen. Omdat de huurder niet meer als student stond ingeschreven heeft DUWO in onderhavige zaak begin 2010 bij brief de huurovereenkomst met de huurder opgezegd wegens dringend eigen gebruik, te weten de verhuur van de woning aan een student. Dringend eigen gebruik is ook een - meer algemene - opzeggingsgrond. De vraag die bij het Hof voorlag, was of bij het ontbreken van een campuscontract het wel mogelijk is om terug te vallen op de algemene grond dringend eigen gebruik.
Een campuscontract komt er immers ook op neer dat de huurovereenkomst wordt beëindigd omdat de verhuurder het gehuurde voor eigen gebruik, verhuur aan studenten, beschikbaar wil krijgen.

De uitspraak

In de procedure stelt de huurder zich op het standpunt dat DUWO geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt op de grond dat zij de woning aan studenten wenst te verhuren, aangezien de regeling van het campuscontract niet van toepassing is op lopende huurovereenkomsten van vóór 2007. Het Hof gaat daarin niet mee en oordeelt dat de wetgever met de introductie het campuscontract de mogelijkheid tot opzegging van de studentenhuisvesting na beëindiging van de studie heeft willen simplificeren, maar uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis is af te leiden dat de wetgever hiermee voor huisvestiging van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten.

Hierna komt het Hof toe aan de vraag of DUWO een beroep op dringend eigen gebruik toekomt. Allereerst oordeelt het Hof dat voldoende vaststaat dat DUWO een woningcorporatie is die zich in het bijzonder toelegt op de huisvesting van studenten. Dit brengt naar het oordeel van het Hof mee dat DUWO in redelijkheid beleid kan voeren dat is gericht op beëindiging van de huurovereenkomsten met huurders die, zoals huurder, hun woning als student hebben gehuurd en die inmiddels niet langer studeren. Er is dan sprake van dringend eigen gebruik.

Er dient een belangenafweging te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat verlenging van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd. Het Hof oordeelt hierover als volgt. Op zichzelf is het door de huurder gestelde belang om zelf het moment te kiezen wanneer hij zijn woning dient te verlaten zwaarwegend. Daartegenover staat het belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Daarbij weegt het Hof in het bijzonder mee dat huurder, gelet op de omstandigheid dat hij de woning in zijn hoedanigheid als student toegewezen heeft gekregen, er rekening mee had kunnen en moeten houden dat zijn woning binnen een redelijke termijn na het einde van zijn studie weer beschikbaar zou moeten komen voor een student, ook al was dit niet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opgenomen. Ook was bij het sluiten van een huurovereenkomst daaraan een kopie van het inschrijvingsbewijs van de huurder bij de universiteit gehecht. Het Hof gaat er dan vanuit dat hij de woning slechts heeft kunnen huren in hoedanigheid van student.

Nu er geen sprake was van een campuscontract geldt bij opzegging de eis dat moet blijken dat huurder andere passen in de woonruimte kan verkrijgen. Nu niet is gebleken van vergeefse pogingen van de huurder om andere woonruimte te verkrijgen en het feit dat DUWO met verschillende wooncorporaties in Den Haag en Rotterdam afspraken heeft gemaakt waarbij aan ex-studenten voorrang wordt verleend bij het verkrijgen van een woning, acht het Hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte, eventueel met behulp van DUWO, voor huurder beschikbaar is.

Voorts oordeelt het Hof dat de vordering tot het toekennen van een verhuisvergoeding moet worden afgewezen. Het lag immers op het moment dat huurder als student de woning huurde in de lijn der verwachting dat hij zijn woning binnen redelijke termijn na beëindiging van zijn studie zou moeten verlaten.

De verhuurder van studentenwoningen kon dus ondanks dat er geen sprake was van een campuscontract de huurovereenkomst na beëindiging van de studie van de huurder opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor (tel: 010-7504475 of e-mail info@thladvocaten.nl)