NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Over de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht. Alles of niets?

03 maart 2017 - nieuws

Inleiding

Met name bij de koop van woningen en andere onroerende zaken komt de koper na levering nog wel eens voor onverwachte verrassingen te staan. Denk aan boktorren in het houten dak, asbest dat verwijderd moet worden om een geplande verbouwing mogelijk te maken en een gebrekkige of zelfs ontbrekende fundering. De koper van een woning die na levering geconfronteerd wordt met zo'n gebrek, zal van de verkoper herstel van dat gebrek of vergoeding van de herstelkosten wensen.

Het uitgangspunt van de wet is dat een koper de verkoper kan aanspreken tot herstel van gebreken als een zaak niet de eigenschappen heeft die de koper daarvan mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst. In het geval van een woning, geldt dus dat de koper ervan uit mag gaan dat in de gekochte onroerende zaak gewoond mag worden. Niet ieder gebrek staat daaraan uiteraard in de weg. De koper kan dus niet voor ieder na de levering ontdekt wissewasje de verkoper aanspreken. Verder wordt bij oudere woningen vaak een zogenaamde ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen, waarin staat dat het gaat om een oude woning waaraan niet dezelfde eisen gesteld kunnen worden als aan een nieuwe woning.

De mededelingsplicht en onderzoeksplicht

Wat de koper van een gekochte woning mag verwachten, wordt ook ingekleurd door zijn eigen onderzoeksplicht en de mededelingsplicht van de verkoper. Een verkoper die weet dat er sprake is van boktorren, moet dat uiteraard aan zijn koper meedelen. Anderzijds kan van een koper ook oplettendheid en onderzoek verlangd worden.

De Hoge Raad heeft meerdere malen overwogen dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht. Anders gezegd, een verkoper die heeft gezwegen waar hij moest spreken, kan zich niet verschuilen achter de nalatigheid van de koper om onderzoek te doen. In de woorden van de Hoge Raad:

"Bij de beoordeling of de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten."

In procedures over na levering opgekomen gebreken, wordt dan ook vaak namens de koper het standpunt ingenomen dat de verkoper het gebrek kende en hiervan mededeling had moeten dien. De verkoper stelt daartegenover in de regel dat hij het gebrek niet kende en het aan de koper was om beter onderzoek te doen. In uitspraken wordt normaal gesproken de knoop doorgehakt in het voordeel van de koper of de verkoper. Goed denkbaar is echter ook het geval dat de verkoper en de koper beiden 'boter op het hoofd hebben'. In de literatuur wordt dan ook wel betoogd dat het mogelijk moet zijn om de schade in zo'n geval te verdelen naar mate van schuld aan beide zijden. De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak in die zin beslist.

De uitspraak van de Hoge Raad

In de uitspraak van de Hoge Raad ging het om een verkoper van een boerderij die had verzwegen dat de boerderij op grond met een agrarische bestemming stond. De gemeente had de verkoper toestemming verleend om de boerderij in afwijking van het bestemmingsplan te gebruiken voor bewoning. De kopers vorderen schadevergoeding vanwege het waardeverminderend effect van de bestemming agrarisch.

Duidelijk is dat de verkoper wist van de agrarische bestemming en dat hij had moeten begrijpen dat die informatie voor de koper van belang was. Hij had dus een mededeling moeten doen over de bestemming. Anderzijds kan van een koper verwacht worden dat deze onderzoek doet naar de bestemming, aldus de verkoper.

De Hoge Raad is gevoelig voor het argument dat eigen schuld van de koper (in ieder geval) invloed moet kunnen hebben op de schadevergoedingsplicht van de verkoper. De algemene regel dat de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht (zie hierboven) laat de Hoge Raad in stand, wat betekent dat de zwijgende verkoper een claim van de koper (nog steeds) niet kan afdoen met de mededeling dat de koper zelf maar onderzoek had moeten doen. Als de koper onvoldoende onderzoek gedaan heeft, kan dat echter wel gevolgen hebben voor de hoogte van de schadevergoeding. De Hoge Raad verwoordt dat door de volgende toevoeging aan de hierboven cursief opgenomen hoofdregel:

"Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van artikel 6:101 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde".

Conclusie

De verkoper die over gebreken zwijgt waar hij moet spreken, kan aansprakelijkheid voor die gebreken niet afweren met een beroep op nagelaten onderzoek (eigen schuld) aan de zijde van de koper. Als de koper verwijtbaar te weinig onderzoek heeft gedaan, kan dat wel tot gevolg hebben dat schadevergoedingsplicht van de verkoper wordt verminderd.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Erik Lichtenveldt  (tel: 010-7504475 of e-mail el@thladvocaten.nl)