NL / EN
Nieuws-detail -
Wegwijs in Woonrecht
Praktische antwoorden op vragen uit de praktijk
Klik hier om dit boek te bestellen

Onduidelijkheden in de huurovereenkomst winkelruimte

25 januari 2017 - Onroerendgoedrecht nieuws

Minder meters gekregen dan in huurovereenkomst vermeld. Huurrestitutie? BVO of VVO? Een vaste huurprijs of een huurprijs per m2?

In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van de model huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken. Over de inhoud van deze modellen is goed nagedacht. Niets mis mee. Dat moet partijen er echter niet van weerhouden om zelf ook goed na te denken, zeker als er bepalingen worden toegevoegd. Wat hebben partijen nu eigenlijk bedoeld? Het is lastiger dan het lijkt om dat goed op papier te krijgen, zo blijkt maar weer uit een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 20 december 2016.

De casus

Partijen sluiten een huurovereenkomst voor een nieuw te bouwen winkelruimte ter grootte van circa 1.110 m² vloeroppervlak. Zij spreken een aanvangshuurprijs af op jaarbasis. Verder geldt de volgende bijzondere bepaling:

"Onder- danwel overmaat van het metrage zal nimmer  (kunnen) leiden tot enige verrekening van de huurprijs en/of eventuele kosten van bijkomende leveringen en diensten en/of promotiekosten, tijdens de periode van deze huurovereenkomst met inbegrip van de eventuele verlening(en) ervan."

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2006. In een latere bijlage bij de huurovereenkomst, getekend op 11 april 2007, spreken partijen nog een vermindering van de huurprijs af. Doordat de metrage voor een gemeenschappelijke entree in mindering wordt gebracht op de totale metrage, resteerde een vloeroppervlak van circa 1.085 m². Daarbij zijn partijen uitgegaan van een bedrag van € 85,-- per vierkante meter ten aanzien van de vermindering van de huurprijs dienaangaande .

In 2014 blijkt uit een meetrapport dat de winkelruimte 21 m² minder telt, dan de overeengekomen circa 1.085 m². De huurder stelt dat hij daarom teveel aan huur heeft betaald.

Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 20 december 2016 in een tussenarrest over deze hierboven verkorte weergave van de casus geoordeeld.

BVO of VVO

De eerste discussie tussen partijen ging over de vraag of de huurder in het kader van de huurovereenkomst bruto vloeroppervlak (BVO) heeft gehuurd, danwel verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). Het hof is uitgegaan van een bij de huurovereenkomst gevoegde tekening, waar in het bijzonder stond vermeld dat het om BVO gaat. De enkele omstandigheid dat op de tekening aangegeven arcering van het gehuurde niet over de buitenranden heen was aangebracht, was gelet op de expliciete aanduiding op de tekening dat het om BVO gaat, onvoldoende om te mogen aannemen dat met het oppervlak van 1.110 m² VVO bedoeld zou zijn. De arcering is bedoeld om het gehuurde aan te geven en onderscheid te maken tussen de door huurder gehuurde ruimte en de andere ruimten op dezelfde verdieping. Meer betekenis kan aan een dergelijke tekening niet worden gegeven.

Minder m² dan in huurovereenkomst vermeld

Vervolgens geeft de huurder aan, dat hij in werkelijkheid 21 m² minder heeft gekregen, dan in de huurovereenkomst staat vermeld. De huurder noemt verschillende juridische grondslagen op grond waarvan zij meent het teveel betaalde gerestitueerd te kunnen krijgen.

De huurder vordert primair huurrestitutie op grond van onverschuldigde betaling van de teveel betaalde huur over 21 m². Daarbij voert de huurder aan dat de huurprijs is gebaseerd op de vierkante-meterprijs en zij dus recht heeft op 21 x de m² huurprijs x de duur van de huurovereenkomst.

Het hof stelt vast dat de aanvangshuurprijs is gesteld op een vast bedrag en niet op een vierkante-meterprijs. Partijen hebben weliswaar de huurprijs gebaseerd op een vierkante-meterprijs, maar contractueel zijn zij niet een prijs per vierkante meter overeengekomen. Een teruggave op grond van onverschuldigde betaling op grond van de berekening van de huurder wijst het hof af.

Een subsidiaire grondslag is de vordering tot betaling van schadevergoeding op grond van wanprestatie (toerekenbare tekortkoming).

Het hof stelt dat de enkele aanwezigheid van een gebrek een tekortkoming oplevert (wanprestatie). De verhuurder heeft uiteraard aangevoerd dat zij niet tot vergoeding van schade is gehouden vanwege hiervoor geciteerde exoneratieclausule ter zake de onder- dan wel overmaat. Bovendien had de huurder niet tijdig geklaagd, namelijk zo'n zeven jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Het hof gaat in op de uitleg van de aanduiding "circa" 1.110 m² in de huurovereenkomst en "onder- of overmaat". De huurder stelt dat bij het tot stand komen van de huurovereenkomst expliciet over de mogelijke afwijking van het vloeroppervlak is gesproken en dat de verhuurder toen heeft verklaard dat het om een afwijking van hooguit 6 tot 8 m² zou gaan, zodat de huurder er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het werkelijke BVO geen grotere afwijking zou hebben. Het hof stelt vast, dat indien deze uitleg van "circa" komt vast te staan, de door het hof vastgestelde afwijking van ruim 21 m² groter is. In dat geval heeft de huurder er ook gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat op de exoneratieclausule een afwijking van meer dan 6 tot 8 m² niet van toepassing is. Het probleem voor de huurder is, dat zij die toezegging (de garantie dat de afwijking hooguit 6 tot 8 m² zal zijn) moet bewijzen.

Het hof overweegt dat als de huurder niet slaagt in het te leveren bewijs van haar stelling dat de ondermaat ten hoogste 6 tot 8 m² is, er dus niet onderhandeld is over de reikwijdte van "circa". Het hof legt uit wat in dat geval onder "circa" moet worden verstaan.

De door het hof vastgestelde afwijking van ruim 21 m² BVO is ongeveer 2% van de totale BVO van het gehuurde. Een dergelijk percentage is in de gegeven omstandigheden zodanig gering dat het naar het oordeel van het hof nog valt onder "circa". In dat geval komt aan de verhuurder een beroep toe op de exoneratieclausule. Het hof betrekt bij dit oordeel onder meer de omstandigheden dat partijen commerciële partijen zijn, de totale oppervlakte van het gehuurde en dat niet is gebleken dat voor het gebruik van het gehuurde voor de huurder essentieel was dat het gehuurde het contractueel opgenomen BVO zou hebben.

Klachtplicht

Ten aanzien van de klachtplicht is het hof van oordeel dat de huurder bij ingebruikname van het pand redelijkerwijs had kunnen ontdekken dat het BVO afweek van hetgeen contractueel was overeengekomen, zeker nu de huurder stelde dat over de betekenis van "circa" was onderhandeld. Echter, omdat de verhuurder volgens huurder een garantie zou hebben afgegeven dat de afwijking niet meer dan 6 tot 8 m² zou zijn, geldt de klachtplicht niet. Nogmaals, de huurder moet die gestelde garantie wel bewijzen. Als de huurder erin slaagt, is de verhuurder wél voor de schade aansprakelijk op grond van wanprestatie.

Het hof besluit haar tussenarrest door partijen in overweging te geven de kwestie te regelen, omdat de kosten van verder procederen uiteindelijk niet opwegen tegen de hoogte van de schade als deze volledig wordt toegewezen.

Gebrek

Tot slot: Het hof is van oordeel, dat wanneer sprake is van het huren van een geringer BVO dan contractueel is overeengekomen, het gehuurde aan de huurder niet het genot verschaft dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten, hetgeen een gebrek oplevert. De huurder kan in dat geval vermindering van de huurprijs vorderen op grond van artikel 7:207 BW. De huurder heeft dat in dit geval nagelaten. Een gemiste kans.

Voor meer informatie of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Renate van der Hoeff (tel: 010 – 750 44 75 of e-mail rh@thladvocaten.nl).